從四年前的“豪宅元年”到近一年來(lái)的“限競(jìng)房時(shí)代”，從新建住宅價(jià)格全面高端化到二手房大降價(jià)……這幾年，北京樓市起起伏伏，成就了一批“北上”的民營(yíng)房企，也迫使部分開(kāi)發(fā)商不得不撤離北京。

進(jìn)退之間，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)政策調(diào)控的適應(yīng)性和自身產(chǎn)品創(chuàng)新、成本管控等多種能力的內(nèi)功。在當(dāng)前充斥著大量限競(jìng)房的市場(chǎng)，為了找到有效客戶(hù)群，加快去化速度，開(kāi)發(fā)商不惜支付渠道費(fèi)拉入中介渠道、打出線(xiàn)上線(xiàn)下各種拓客營(yíng)銷(xiāo)組合拳，但多數(shù)項(xiàng)目仍難以改變滯銷(xiāo)的局面。

在長(zhǎng)期跟蹤調(diào)查采訪(fǎng)中，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，去年第一批入市的部分限競(jìng)房項(xiàng)目，原本“大賣(mài)”的期望落空后，立即啟動(dòng)了降價(jià)優(yōu)惠促銷(xiāo)策略，沒(méi)想到亦無(wú)太多效果。一年多過(guò)去了，部分項(xiàng)目整體去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%則幾乎都轉(zhuǎn)為庫(kù)存積壓。供應(yīng)區(qū)域集中，客戶(hù)選擇性多猶豫不出手，競(jìng)品環(huán)伺滯銷(xiāo)難解，這就是限競(jìng)房入市一周年后，多數(shù)樓盤(pán)的生存現(xiàn)狀。

入市一年供應(yīng)近3.5萬(wàn)套房

過(guò)去一年，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪(fǎng)了不少限競(jìng)房樓盤(pán)，在踩盤(pán)過(guò)程中，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，限競(jìng)房供應(yīng)以六環(huán)沿線(xiàn)為主，五環(huán)至六環(huán)之間亦有較大體量的布局，大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和房山區(qū)限競(jìng)房入市量較高，供應(yīng)較為集中。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2018年6月10日開(kāi)始，到2019年6月10日，北京新房市場(chǎng)總計(jì)入市50個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，合計(jì)75期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了34559套。

另?yè)?jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2018年為北京限競(jìng)房用地成交高峰，今年仍將有大量限競(jìng)房入市。2017年北京成交限競(jìng)房用地44宗，限競(jìng)房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競(jìng)房用地41宗，限競(jìng)房用地占整體住宅用地的比例達(dá)到80%。

不難看出，過(guò)去兩年，北京市場(chǎng)限競(jìng)房用地供應(yīng)高峰逐漸推高了房源數(shù)量，預(yù)計(jì)今年還將有大量限競(jìng)房上市。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所示， 2019年入市的限競(jìng)房有望超過(guò)6萬(wàn)套。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也曾表示，過(guò)去兩年，北京在加大土地供量的同時(shí)，又限定價(jià)格和產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品的地段、戶(hù)型、總價(jià)高度相近，造成限競(jìng)房大面積滯銷(xiāo)，房企不得不在價(jià)格已被限定的情況下進(jìn)一步降價(jià)，從而斷臂求生。

郭毅表示，背負(fù)著748萬(wàn)平方米庫(kù)存的房企們?nèi)缑⒋淘诒?，僅接近50個(gè)未上市地塊的土地出讓金總額便達(dá)到1753億元，748萬(wàn)平方米限競(jìng)房庫(kù)存的市值更超過(guò)4000億元，靜態(tài)去化周期長(zhǎng)達(dá)82個(gè)月。

近七成限競(jìng)房變庫(kù)存積壓

市值超過(guò)4000億元的限競(jìng)房庫(kù)存市場(chǎng)，真實(shí)的去化率到底是多少?

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2018年6月10日入市開(kāi)始，截至2019年6月10日，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%;網(wǎng)簽面積為125萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有31%;平均網(wǎng)簽均價(jià)為每平方米48693元，網(wǎng)簽總金額為610億元。這就意味著，近七成的限競(jìng)房還未簽約銷(xiāo)售，已經(jīng)變?yōu)閹?kù)存積壓。

據(jù)張大偉估算，考慮網(wǎng)簽滯后因素，實(shí)際銷(xiāo)售去化率可能會(huì)達(dá)到40%以上，但仍改變不了如今超過(guò)2.2萬(wàn)套限競(jìng)房成為庫(kù)存積壓的現(xiàn)狀。況且還有大量未入市項(xiàng)目，銷(xiāo)售狀況依舊堪憂(yōu)。

“有些限競(jìng)房項(xiàng)目的退房率很高，甚至動(dòng)輒多達(dá)幾十套。”某房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，沒(méi)有完成網(wǎng)簽就存在著變動(dòng)的可能性。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京各區(qū)域限競(jìng)房去化水平不同，豐臺(tái)限競(jìng)房項(xiàng)目多數(shù)位于五環(huán)內(nèi)，位置較好購(gòu)房者關(guān)注度高，去化率為52%，表現(xiàn)優(yōu)于其他區(qū)域;其次為昌平區(qū)去化率為48%。

值得一提的是，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京遠(yuǎn)郊區(qū)共入市7個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，5個(gè)去化率均不足10%，3個(gè)甚至不足2%。此外，門(mén)頭溝區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目入市1個(gè)，該項(xiàng)目為金地集團(tuán)、電建地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)的華萃西山，共成交37套，成交面積為3315平方米，成交均價(jià)為48963元/平方米，成交金額為1.62億元，去化率僅為6.36%。

諸葛找房分析師認(rèn)為，遠(yuǎn)郊區(qū)距離北京主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不完善，限競(jìng)房項(xiàng)目雖然價(jià)格較低，但仍難以吸引購(gòu)房者，導(dǎo)致各項(xiàng)目去化情況不佳。無(wú)疑，這些項(xiàng)目都陷入了“去化危機(jī)”，尚不知何時(shí)才能解套。