“改革土地管理制度，增強(qiáng)土地管理靈活性”是8月26日召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

同日，《土地管理法》(修正案)獲十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)。修改后的《土地管理法》對(duì)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地管理的法律規(guī)定作出若干調(diào)整，并取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制。

多位接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點(diǎn)，也符合“改革土地管理制度，增強(qiáng)土地管理靈活性”的政策指向。

掃除制度性障礙

“長(zhǎng)久以來(lái)，農(nóng)村集體土地必須依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可作為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓。雖然此前集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市已在個(gè)別地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，但并未全面推行。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，此次調(diào)整一方面標(biāo)志著土地市場(chǎng)供應(yīng)格局已經(jīng)由一元化向二元化發(fā)展，同時(shí)也意味著在城鎮(zhèn)化率不斷提升的同時(shí)，從土地層面為城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展一體化掃清了制度性障礙。

城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體用地相互割裂一直是我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要表現(xiàn)。隨著近年來(lái)各項(xiàng)改革的不斷深化，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的問(wèn)題日益凸顯。在此背景下，中辦、國(guó)辦于2014年年底印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地改革試點(diǎn)工作意見(jiàn)》，在全國(guó)部署農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作。

“由于試點(diǎn)突破了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，所以2015年2月份全國(guó)人大常委會(huì)決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣行政區(qū)域內(nèi)暫停實(shí)施土地管理法的5個(gè)條款、城市房地產(chǎn)管理法的1個(gè)條款。”自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華介紹稱，自2015年以來(lái)，33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地制度改革取得了明顯成效，為《土地管理法》修改奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

從此次的修法情況來(lái)看，新增“對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用”的規(guī)定。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，此次修訂的《土地管理法》盡管沒(méi)有放開(kāi)集體建設(shè)用地進(jìn)入住宅領(lǐng)域，但允許集體建設(shè)用地?zé)o需經(jīng)過(guò)政府征收直接進(jìn)入工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性領(lǐng)域，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，打破了二元土地制度的堅(jiān)冰。其最大的意義在于進(jìn)一步加大要素的市場(chǎng)化流動(dòng)性，提升要素的使用效率，推動(dòng)二次城市化進(jìn)程，有利于進(jìn)一步挖掘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

對(duì)樓市暫無(wú)直接影響

隨著此次集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市“合法化”，業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的莫過(guò)于其對(duì)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)的影響。

張波認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的確會(huì)對(duì)土地供應(yīng)格局產(chǎn)生重大影響，推動(dòng)土地供應(yīng)格局由一元化向二元化發(fā)展，但這種影響卻是逐步的、漸進(jìn)的;如果僅從中短期來(lái)看，其對(duì)于土地市場(chǎng)的沖擊非常有限，因?yàn)槿胧胁⒎菬o(wú)條件和隨意的，不僅要符合規(guī)劃，入市土地的總量也會(huì)有相應(yīng)年度計(jì)劃。

許小樂(lè)亦表示，由于此次修訂的《土地管理法》，尚未放開(kāi)集體建設(shè)用地入市進(jìn)入住宅領(lǐng)域，所以，目前對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)于直接的影響。

值得關(guān)注的是，雖然此次修訂的《土地管理法》正式刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定，但事實(shí)上，打破集體建設(shè)用地入市要先征收為國(guó)有的規(guī)定，于兩年前已率先“露臉”。

2017年8月份，原國(guó)土資源部會(huì)同住建部確定首批13個(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，隨后，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于今年年初聯(lián)合公布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見(jiàn)的函》，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。至此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市數(shù)量已增至18個(gè)。

許小樂(lè)預(yù)計(jì)，未來(lái)，集體建設(shè)用地有望逐步從住房租賃市場(chǎng)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)放開(kāi)，以實(shí)現(xiàn)中央提出的“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房體系。