2020年流動性的寬松帶來債券市場的火爆，房企的債券利率也紛紛下調(diào)。6月1日，萬科擬將30億元“17萬科01”的票面利率由4.5%調(diào)降至1.9%。

在萬科之前，陽光城(000671,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)等房企的債券利率已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)降，其中“18華夏01”利率由6.8%降至5%，無人回售。

當(dāng)前融資環(huán)境寬松，債市開閘放水也有不少流入了房地產(chǎn)行業(yè)。但整體利率普跌之下，房企的融資利率嚴(yán)重分化，昭示著后市的隱憂。

萬科擬調(diào)至2%以內(nèi)

萬科這次調(diào)降利率如果成功，將成為今年第一個(gè)將存量債券利率調(diào)降至2%以內(nèi)的房企。

公告顯示，5年期、融資30億元的“17萬科01”發(fā)行于2017年7月，今年7月18日面臨回售。

實(shí)際上，除了萬科，華夏幸福、陽光城最近兩個(gè)月也加入了調(diào)降潮。如4月28日，華夏幸福將融資規(guī)模24.75億元的“18華夏01”利率，由6.8%降至5%，5月26日，又?jǐn)M將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%降至4.4%。

多家房企調(diào)降背后是融資政策寬松、境內(nèi)融資井噴的大環(huán)境。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企4月單月融資高達(dá)971億，創(chuàng)近年新高。截至5月27日，年內(nèi)融資合計(jì)3076億，達(dá)去年全年的53.03%。去年全年，也只有5800億。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，萬科債券利率下調(diào)，說明最近企業(yè)發(fā)債環(huán)境在變化。整體上來講，當(dāng)前，境內(nèi)流動性寬松，LPR等一些利率都在下調(diào)，對房企債券利率起到了影響，近期不少龍頭房企的發(fā)債利率已觸及歷史低點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示：“房企不僅最近債券發(fā)行暴漲，定價(jià)利率也持續(xù)下調(diào)。”

值得注意的是，開閘放水，并不是每個(gè)房企都受益其中。當(dāng)前房企融資成本分化嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)房企融資成本大幅走低，甚至2字頭利率的債券頻出。今年境內(nèi)發(fā)行了60億規(guī)模債券的金地，融資成本最低為2.6%;招商蛇口(001979,股吧)10億元超短融利率僅2.2%，華潤置地8億元3年期票據(jù)利率僅2.65%;3月發(fā)債量最高的世茂房地產(chǎn)融資成本在4%以下。

同時(shí)，也有部分企業(yè)發(fā)行了高息債券。華夏幸福、陽光城最近發(fā)行的公司債，利率分別為7.7%、7.3%。

6月1日，年初剛發(fā)了一筆2.2億美元、15%利率的明發(fā)集團(tuán)，又計(jì)劃發(fā)行1.76億、22%利率的美元債券，更令人驚訝的是，明發(fā)承諾若不能按時(shí)償債，這筆債券利率將疊加利率至32%。

此外，當(dāng)代置業(yè)在今年初發(fā)行了規(guī)?？傤~3.5億美元的兩筆優(yōu)先票據(jù)，利率在11.8%-11.95%。華南城也發(fā)行了規(guī)?？傤~4.25億美元，利率11.5%-10.875%的優(yōu)先票據(jù)。

在冰火兩重天的背景下，像萬科這種不缺錢、不愁借錢的優(yōu)質(zhì)房企，調(diào)降融資利率并不奇怪。萬科今年的發(fā)債利率較去年有小幅下降。今年，萬科新發(fā)行債券4只，規(guī)模50億元，票面利率在2.56%-3.45%區(qū)間。顯然“17萬科01”的利率相對居高。

不過，用低利率融資替換掉以前的高利率融資，不得不說金地、萬科的如意算盤打得很好，然而是否會面臨投資者的信任危機(jī)?下調(diào)利率后，投資者是否會選擇“退票”?

有信息顯示，由于一些債券票面利率調(diào)整幅度過大，確實(shí)出現(xiàn)了投資人部分或全部回售的情況。

未來融資將收緊?

針對萬科調(diào)降的影響，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，“如果調(diào)降成功，對萬科后續(xù)一些融資肯定會有點(diǎn)影響的，投資者觀察將更加謹(jǐn)慎。”

公開信息顯示，萬科現(xiàn)存29只境內(nèi)債券、規(guī)模385.5億元，大部分利率都在4.6%以下，如果后續(xù)調(diào)降，將明顯改善房企的融資成本支出，以及當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用。反映到財(cái)報(bào)上，凈利潤將顯著提升。

去年末，萬科凈利潤率為10.57%。今年一季度，實(shí)現(xiàn)凈利潤12.5億元，同比增長11.49%。同時(shí)，現(xiàn)金流更加充裕，萬科在手現(xiàn)金1732.7億元，比去年末增長4.26%，短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和897.8億元，下降4.38%。

一位長期持有萬科債券的投資者支持調(diào)降：“利率能調(diào)一點(diǎn)是一點(diǎn)，節(jié)省成本才是最重要的。”

甚至另一位投資者認(rèn)為，調(diào)降將成為一種行業(yè)大勢：“目前資金面非常寬松，大多數(shù)房企融資利率都得往下調(diào)。”

華泰證券研究報(bào)告指出，目前優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境堪比2015-2016年。據(jù)此估算，財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健、業(yè)績良好的房企將處于賣方市場，2017年以后發(fā)行、今年可回售的高融資成本的債券將處于調(diào)降的優(yōu)勢地位。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬科具有行業(yè)的標(biāo)桿導(dǎo)向性，如果下調(diào)成功，對于其他優(yōu)質(zhì)房企的相似債券會有影響，存在一種跟風(fēng)調(diào)降的可能性。

但是，這一階段資金充裕、利率下調(diào)的情況會否持續(xù)?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，4月份由于疫情，海外資本市場的動蕩，基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，當(dāng)月幾乎沒有境外融資，5月雖然放開了，但預(yù)計(jì)對于部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時(shí)間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高價(jià)的可能性。

房企加快發(fā)債的背后，更多是未雨綢繆，抓緊當(dāng)下的融資窗口期，現(xiàn)金為王。因銷售壓力增大，擔(dān)憂銷售回款無法及時(shí)“回血”，以及即將到期的償債壓力。

2020年是融資債券的償債高峰。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)的到期債務(wù)約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490億。

疊加疫情影響，部分資金鏈困難、杠桿率較高的房企則面臨更大的融資壓力。房企融資井噴的大環(huán)境下，它們只能繼續(xù)選擇以高額的利息換取投資者的青睞，防止后續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

穆迪4月份的報(bào)告，將中國房地產(chǎn)板塊展望由“穩(wěn)定”降至“負(fù)面”，但大多數(shù)受評級的開發(fā)商要“強(qiáng)于整體行業(yè)”，其認(rèn)為“大多數(shù)高收益開發(fā)商可以在未來12個(gè)月內(nèi)解決債券到期問題”。