樓市，正在經(jīng)歷冰火兩重天。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額9386.4億元，單月業(yè)績(jī)同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅低于去年同期。

從操盤(pán)銷售金額數(shù)據(jù)來(lái)看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)2.7%，自年初以來(lái)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状无D(zhuǎn)正，今年7月淡季不再像往年一樣冷淡。

與此同時(shí)，自從深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)政策以來(lái)，南京、東莞等地都開(kāi)始收緊限購(gòu)政策，爐火正旺的樓市也開(kāi)始“小火慢燉”下來(lái)。

那么接下來(lái)樓市到底會(huì)怎么走?

也許每個(gè)人的判斷都會(huì)不同，但是對(duì)行業(yè)最為敏感的地產(chǎn)大佬們的講話，有時(shí)候我們還是可以參考一下的。

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業(yè)界大佬

怎么說(shuō)?

8月8日，上海博鰲房地產(chǎn)論壇舉行，這是今年房地產(chǎn)領(lǐng)域首場(chǎng)線下大型論壇。

幾位房企大佬分別從房地產(chǎn)新周期、市場(chǎng)發(fā)展、城市分化、行業(yè)趨勢(shì)等角度對(duì)下半年的房產(chǎn)策略發(fā)表了主題演講。

我把他們幾位的發(fā)言總結(jié)整理了一下，希望能給大家一些指引感悟。

綠地總裁張玉良：

房地產(chǎn)下半年的基本特點(diǎn)是：市場(chǎng)總量還是很大，但區(qū)域分化嚴(yán)重，企業(yè)集中度不斷提高，轉(zhuǎn)型升級(jí)成為房企發(fā)展的主旋律。

關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌，我認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格波動(dòng)是常態(tài)。房地產(chǎn)有其特殊性，房?jī)r(jià)會(huì)有一定的波動(dòng)，但不會(huì)大幅下跌或上漲，大概率會(huì)保持平穩(wěn)。

主要有兩方面原因：一方面，市場(chǎng)的需求仍然存在，每個(gè)家庭住房需求不同;

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、銀行資產(chǎn)負(fù)債以及居民家庭財(cái)產(chǎn)互相關(guān)聯(lián)，如果房?jī)r(jià)急速下跌，后果將不堪設(shè)想，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會(huì)容忍這種狀況出現(xiàn)。

而房?jī)r(jià)波動(dòng)是因?yàn)?，不是所有地區(qū)的市場(chǎng)都會(huì)穩(wěn)定或增長(zhǎng)，只要那些經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)集聚的地區(qū)，才具有穩(wěn)定和增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。而這些地區(qū)，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區(qū)。

由此可見(jiàn)，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化是未來(lái)趨勢(shì)，行業(yè)集中度將會(huì)日益上升，競(jìng)爭(zhēng)格局也是比較確定的，這是市場(chǎng)大浪淘沙的必然過(guò)程。

旭輝控股董事林中：

我認(rèn)為中國(guó)下半年房地產(chǎn)總體上還是應(yīng)該以平穩(wěn)為主。

未來(lái)房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點(diǎn)，有的城市冷一點(diǎn)，但都不會(huì)大起大落。

還是要重視疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響一定會(huì)反映到房地產(chǎn)需求上面來(lái)，有可能供過(guò)于求。

總體來(lái)看，今年房地產(chǎn)的主流是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，從政府政策“穩(wěn)價(jià)保量”的出發(fā)點(diǎn)，一城一策，有緊有松，有的城市過(guò)熱就要收緊一點(diǎn)，有的城市有點(diǎn)冷就可以相應(yīng)放松一點(diǎn)。

地產(chǎn)行業(yè)從2018年開(kāi)始進(jìn)入了平穩(wěn)增長(zhǎng)期，雖然這個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)期很難超越的，但是也可能跑出黑馬。

未來(lái)平穩(wěn)增長(zhǎng)期里邊會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，你要追趕別人也不容易，別人要趕你也不容易。所以要把握好這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)，未來(lái)20年還是有機(jī)會(huì)的。

萬(wàn)科上海區(qū)CEO張海：

我們最近把萬(wàn)科的客戶做了一些分析，發(fā)現(xiàn)年齡并不是區(qū)分購(gòu)買(mǎi)力的重要?jiǎng)右?mdash;—年齡的時(shí)代差在減少，以90平方米為例，20—29歲占36%。30—35歲占25%。36—40歲占到20%。

另外，在我們統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，女性購(gòu)房群體顯著增加，特別是獨(dú)立女性的產(chǎn)品需求增長(zhǎng)是比較明顯的。

疫情之后，大家對(duì)社區(qū)物業(yè)管理、戶型的空間設(shè)置有了更多新的需求。

這些購(gòu)房群體有一個(gè)特點(diǎn)是興趣愛(ài)好圈層化;從美好生活向往到專業(yè)解決方案，更愿意為高效精致的居家付費(fèi);還有新的服務(wù)體驗(yàn)被期待，比如說(shuō)反感功利化賣壓式銷售服務(wù)，渴望專業(yè)、自主、平等、有趣的新體驗(yàn)。

為了響應(yīng)客戶的這些需求，特別是新一代客戶的需求，需要我們做出響應(yīng)：

創(chuàng)造人們從容地共同生活的空間

從居住場(chǎng)景、家庭場(chǎng)景、社區(qū)場(chǎng)景在做一些探索

靈活的內(nèi)部空間滿足更多人的需求，比如可定制的生活場(chǎng)景等

用服務(wù)連接人與空間

我們做了另一個(gè)嘗試，參與舊改更新，希望以更新者的模式尋找更多發(fā)展空間。

融創(chuàng)中國(guó)田強(qiáng)：

今年的疫情對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都產(chǎn)生了一定影響。

但市場(chǎng)的總基調(diào)還是“房住不炒”、“因城施策”，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)行業(yè)的影響也很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)資金的管控依然比較嚴(yán)格。

今年核心城市的地價(jià)更加白熱化，受疫情影響，銷售市場(chǎng)卻沒(méi)有像地市這么火熱。

在行業(yè)新周期下，城市群發(fā)展、都市圈一體化發(fā)展會(huì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)會(huì)，如都市圈的人才引進(jìn)政策、城市功能能級(jí)提升等，聚集人氣是推動(dòng)“人產(chǎn)城融合”發(fā)展最重要的動(dòng)力。

“供給側(cè)”在行業(yè)中依然是重要原則，好的產(chǎn)品還是稀缺的。

今年很多政策又防漲又防跌，在因城施策這方面，不能簡(jiǎn)單地理解是某一個(gè)政策所帶來(lái)的一個(gè)什么信號(hào)。

在堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)下，把控和提高企業(yè)的綜合能力，包括投資能力、運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品服務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)能力。

所以企業(yè)現(xiàn)階段還是要穩(wěn)住，把已有的土儲(chǔ)能夠轉(zhuǎn)化成良好的經(jīng)營(yíng)成果，做好基本盤(pán)，才能帶領(lǐng)企業(yè)更安全地穿越周期。

陽(yáng)光城集團(tuán)吳建斌：

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去二三十年的發(fā)展，最主要還是紅利在推動(dòng)。這其中有剛需的紅利、土地化的紅利和金融的紅利。這些紅利逐漸在消失，這要求我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)做一些改變。

2020年疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊是非常大的。

今年，我們?cè)O(shè)定了高質(zhì)量增長(zhǎng)的目標(biāo)，首先是業(yè)績(jī)保持一定的增速，今年增速不會(huì)太高，5-10%的增速對(duì)于今年而言壓力已經(jīng)是非常大的。

第二個(gè)是安全指標(biāo)，我們更關(guān)心金融負(fù)債指標(biāo)和短期借款的占比、現(xiàn)金的占比，尤其負(fù)債的總額以及信用評(píng)級(jí)的情況。

這要求企業(yè)必須解決6個(gè)問(wèn)題。

現(xiàn)金流問(wèn)題。

狠抓銷售。下半年市場(chǎng)會(huì)供大于求，抓銷售對(duì)于企來(lái)說(shuō)是重大的挑戰(zhàn)。

重構(gòu)大運(yùn)營(yíng)體系。

抓品質(zhì)革命。

建立高質(zhì)量的發(fā)展激勵(lì)機(jī)制。

尋求資本擴(kuò)張。

金地集團(tuán)張晉元：

我會(huì)覺(jué)得未來(lái)市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)，因?yàn)槲蚁嘈耪?jīng)過(guò)這么多年的調(diào)控，政府的調(diào)控手段越來(lái)越豐富，能力越來(lái)越成熟。

從過(guò)去三年的數(shù)據(jù)結(jié)果來(lái)看，過(guò)去三年應(yīng)該是最平穩(wěn)的三年，也是市場(chǎng)最健康的三年。

但是有一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括非住宅市場(chǎng)，尤其是對(duì)商業(yè)辦公這個(gè)市場(chǎng)的判斷我是非常悲觀的。

從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來(lái)看，主要城市，尤其是一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)攀升，租金水平也是持續(xù)下滑。我相信這個(gè)趨勢(shì)可能在下半年還會(huì)延續(xù)。

關(guān)于彎道超車的問(wèn)題，我覺(jué)得這樣的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越少，會(huì)非常難，原因是因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)逐步的步入成熟，只有市場(chǎng)劇烈變化、劇烈波動(dòng)才會(huì)有所謂的黑馬出現(xiàn)。

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個(gè)人看法

1、GDP回暖，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

就我個(gè)人來(lái)看，想要判斷中國(guó)樓市未來(lái)的走向，還是要從政府的宏觀政策來(lái)看，因?yàn)橹袊?guó)的樓市，始終都有一雙手在無(wú)形中調(diào)控它的走向。

今年雖然受疫情影響較大，但是第二季度GDP增速回暖，經(jīng)濟(jì)也在穩(wěn)步復(fù)蘇甚至比預(yù)期的還要好。

今年5月份召開(kāi)全國(guó)兩會(huì)時(shí)，在《政府工作報(bào)告》中就已經(jīng)明確今年房地產(chǎn)的整體基調(diào)是“房住不炒”，所以健康穩(wěn)定的發(fā)展，依然是下半年樓市的主流趨勢(shì)。

2、過(guò)熱城市收緊、過(guò)冷城市適度放松

我認(rèn)為，今年下半年的房產(chǎn)樓市將會(huì)結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱樓市過(guò)熱，有的城市樓市過(guò)冷，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)有所影響。

政府將會(huì)從宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)每個(gè)城市不同的樓市情況，政策也會(huì)有所不同，實(shí)行一城一策也不是不可能，過(guò)熱城市收緊、過(guò)冷城市適度放松。

3、房貸利率降息空間小

之前央行已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有下調(diào)貸款定價(jià)基準(zhǔn)率(LPR)，但是今年貨幣最寬松的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。

同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年7月，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲2.7%，同比增速已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)反彈，所以降息空間也不會(huì)太大了。

4、房?jī)r(jià)平穩(wěn)或小幅度下跌

由于今年疫情導(dǎo)致上半年開(kāi)發(fā)商積壓量太大，回款速度慢，去化任務(wù)重。

而且今年下半年，還有兩個(gè)比較重要的推貨節(jié)點(diǎn)：國(guó)慶和年底。

在這兩大重要節(jié)點(diǎn)，相信絕大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)推出力度較大的折扣活動(dòng)，以價(jià)換量，促進(jìn)房產(chǎn)成交，同時(shí)也滿足了購(gòu)房者抑制許久的需求。

因此下半年樓市房?jī)r(jià)可能會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至小幅度下跌。

基于目前的樓市行情，PLUS認(rèn)為，下半年依然是入手的好時(shí)機(jī)。

投資買(mǎi)房的話最好選擇一些核心城市的核心地段，商業(yè)配套成熟，醫(yī)療教育資源優(yōu)越的的房源，后期升值空間比較大。

如果是買(mǎi)房自住的話，可以在下半年多加留意，如果不是特別著急的話，可以等到10月之后，樓盤(pán)進(jìn)行年終促銷的時(shí)候再入手，優(yōu)惠力度較大，價(jià)格上可能會(huì)更加劃算。

而如果想買(mǎi)二手房的話，目前就是個(gè)入手二手房的好機(jī)會(huì)，市場(chǎng)上放盤(pán)量充足，選擇性多，再加上這時(shí)候市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較大，議價(jià)比較容易。

若是想撿漏，那不妨多去看看盤(pán)，問(wèn)問(wèn)中介，或者就能遇到急售的業(yè)主，以較筍的價(jià)格拿下心儀的房子!