灣區(qū)生活圈

當(dāng)前，粵港澳大灣區(qū)正對(duì)標(biāo)國際一流城市，加快建設(shè)宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。大批企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商加速轉(zhuǎn)型，也因此掀起新一輪物業(yè)企業(yè)分拆上市潮。作為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和城市生活品質(zhì)提升的主力軍，物業(yè)公司的“為”和“不為”，已然成為各社區(qū)打造具有吸引力人居環(huán)境的風(fēng)向標(biāo)。即日起，南方日?qǐng)?bào)和南方+設(shè)立“灣區(qū)生活圈”專欄，助您洞析行業(yè)風(fēng)云變化，一覽物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的風(fēng)采。

“自疫情阻擊戰(zhàn)打響以來，我們的祈福醫(yī)院就成了核酸檢測和疫苗接種的‘主戰(zhàn)場’。番禺區(qū)最大的新冠疫苗接種點(diǎn)落戶到了有近20萬居民的祈福新邨。為配合政府做好防疫工作，一線醫(yī)護(hù)人員幾乎連軸轉(zhuǎn)，每天工作15小時(shí)以上。20萬人的全員檢測2天就清零了。”一直堅(jiān)守抗疫一線、最多一天為822人接種疫苗的陳紅華日前告訴南方日?qǐng)?bào)記者，作為一座超大型社區(qū)的防疫工作者，肩上的責(zé)任重大。

陳紅華的處境不過是廣州眾多超大型社區(qū)管理壓力的一個(gè)縮影。祈福新邨、華南新城、華南碧桂園、廣州雅居樂……面對(duì)疫情等突發(fā)事件，這些居住動(dòng)輒超十萬人口的社區(qū)到底該如何維護(hù)安全秩序，極其考驗(yàn)物管企業(yè)的智慧。

??痛點(diǎn)

空間風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、治理風(fēng)險(xiǎn)

作為增量僅次于深圳的全國第二大人口流入城市，廣州過去十年凈增了597萬“新廣州人”。截至2020年末，廣州的常住人口已達(dá)到1867萬?；蛟S頭頂“超大型城市”的標(biāo)簽，廣州超大型社區(qū)的數(shù)量在全國也名列前茅。

除了華景新城、祈福新邨、華南碧桂園、廣州雅居樂、華南新城、錦繡香江、南國奧園、嶺南新世界、碧桂園鳳凰城、廣州亞運(yùn)城、光大花園等一大批建設(shè)時(shí)間超10年老社區(qū)外，廣州近幾年通過城市更新亦新建了不少規(guī)劃居住人口超10萬的新社區(qū)，如廣紙新城、廣鋼新城、黃埔中央城，等等。

居住人口和小區(qū)面積體量龐大是超大型社區(qū)給人的第一印象。據(jù)南開大學(xué)教授吳曉林不完全統(tǒng)計(jì)，全國居住在超大社區(qū)的人口已達(dá)8000萬左右。其中最大的社區(qū)居住人口超過70萬。

南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于番禺區(qū)的祈福新邨占地7500畝，居住著來自全球86個(gè)國家和地區(qū)的近20萬人口;位于白云區(qū)的嶺南新世界占地面積超過1800畝，規(guī)劃居人口超18.6萬;而位于新塘的碧桂園鳳凰城占地超1萬畝，規(guī)劃居住人口15萬。

這些超大社區(qū)幾乎相當(dāng)于一個(gè)中小型城市的體量，里面雖然各種配套齊全，但人口規(guī)模大、內(nèi)部人流量大等問題也給社區(qū)管理帶來較大難度。吳曉林指出，城市超大社區(qū)面臨空間、安全和治理三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

空間風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在，由于人口聚集、人車匯合，超大社區(qū)往往容易出現(xiàn)擁堵、亂停車、亂占道等現(xiàn)象。加上社區(qū)選址通常遠(yuǎn)離市中心，主要依靠汽車、高速路與市中心連接，“職住分離”加劇了城市交通問題的嚴(yán)重性與復(fù)雜性。

安全風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在公共設(shè)施使用“過密”、人群差異較大，以及人口聚集帶來的治安事件和違法現(xiàn)象突出的問題，給社區(qū)居民帶來人身財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

治理風(fēng)險(xiǎn)則包括業(yè)主自治與物業(yè)管理矛盾加劇的風(fēng)險(xiǎn)，居委會(huì)和基層政府職責(zé)超載的風(fēng)險(xiǎn)等。吳曉林認(rèn)為，超大社區(qū)在疏解城市人口與改善住房條件的初始目標(biāo)上表現(xiàn)優(yōu)異，然而長期來看，如果配套措施和社區(qū)就業(yè)跟不上，則很可能發(fā)展成為中低收入群體聚居地。

??管理

“互聯(lián)網(wǎng)+數(shù)字化”緩解治理壓力

“盡管超大型社區(qū)具有人口規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜等諸多人所共知的短板，但相比一些人口結(jié)構(gòu)單一、社會(huì)階層固化的所謂高端小區(qū)，我還是更喜歡選擇住在一個(gè)社會(huì)生態(tài)結(jié)構(gòu)完善、配套服務(wù)比較豐富、價(jià)值觀念多元化的超大型社區(qū)里邊。”張先生去年剛剛把天河的一套房子賣掉，與家人一起搬到了白云區(qū)的嶺南新世界。

他發(fā)現(xiàn)，一些好的開發(fā)商和社區(qū)管理者，為了讓來自不同社會(huì)階層和擁有不同文化背景和生活習(xí)慣的群體能夠和諧共處、互不干擾地生活在一起，早就有意識(shí)地借助多元化的空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和配套服務(wù)來滿足不同群體的差異化需求。特別是在產(chǎn)城融合、職住一體的觀念引領(lǐng)下，很多開發(fā)商和物業(yè)管理公司都在對(duì)標(biāo)一座小城鎮(zhèn)的水平標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)和管理一個(gè)超大型社區(qū)。“對(duì)于大多數(shù)居民來說，事實(shí)上不需要離開社區(qū)，就能夠找到各種服務(wù)滿足需求。”張先生說。

同樣生活在超大型社區(qū)的祈福新邨居民趙小姐，近年發(fā)現(xiàn)，不管是舊的還是新的社區(qū)，現(xiàn)在的管理服務(wù)上越來越走向網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化和智慧化。這對(duì)于提升社區(qū)的公共服務(wù)水平和管理水平無疑前進(jìn)了一大步。

受2020年的新冠疫情影響，祈福新邨的管理者就意識(shí)到管理的高效化、人性化和精細(xì)化對(duì)于提升居民城市生活品質(zhì)和維護(hù)社區(qū)公共安全秩序至關(guān)重要。在管理服務(wù)上，超大社區(qū)面臨的難題往往是復(fù)雜多樣的。在此背景下，該社區(qū)開始探索依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)來推進(jìn)“智慧社區(qū)”建設(shè)。譬如，為了提升管理效率，祈福新邨物業(yè)公司積極推行社區(qū)信息化管理。一方面，祈福新邨各物業(yè)服務(wù)專區(qū)統(tǒng)一設(shè)置專區(qū)微信號(hào)，并派專區(qū)客服人員跟進(jìn)，讓業(yè)主及時(shí)了解與本小區(qū)密切相關(guān)的各種資訊，同時(shí)反饋業(yè)主的咨詢、報(bào)修、反饋意見。另一方面，祈福新邨還上線“一萬響”手機(jī)APP，集電商購物、電子支付、繳交物業(yè)、來客登記等功能與一體，讓業(yè)主足不出戶便可辦理各種業(yè)務(wù)，方便又快捷。

小區(qū)安全是物業(yè)公司工作中的重中之重。為了營造更加安心的居住環(huán)境，祈福物業(yè)公司除了不斷提升安保的人防力度，還不斷努力提升安保的技防水平。除了在各人行通道出入口加裝“人臉識(shí)別系統(tǒng)”外，還投入數(shù)百萬元安裝數(shù)百支高清攝像頭組成“天眼工程”覆蓋祈福新邨各主干道，為小區(qū)安防工作提供了更有力的保障。

事實(shí)上，面對(duì)疫情的考驗(yàn)，廣州的一大批中大型社區(qū)都在加速推進(jìn)管理服務(wù)的智能化、智慧化建設(shè)。碧桂園鳳凰城也是廣州知名的超大社區(qū)，僅碧桂園鳳凰城鳳馨苑就居住了3萬人，管理難度可想而知。在鳳凰城社區(qū)，物業(yè)公司通過業(yè)主服務(wù)中綜合性生活平臺(tái)的運(yùn)用，智能化安保技術(shù)的采用，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，實(shí)現(xiàn)了人性化和高效的管理。

在暨南大學(xué)教授、華南城市研究會(huì)會(huì)長胡剛看來，建設(shè)智慧社區(qū)是作為當(dāng)下社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，至少應(yīng)該包含三方面內(nèi)容：一是智慧信息，包括社區(qū)信息、住戶信息等基本數(shù)據(jù)的采集;二是智慧服務(wù)，比如在此次疫情下，部分社區(qū)實(shí)行封閉管理，居民可以在網(wǎng)上買菜，然后有人幫他們送到門口這樣的服務(wù)就很重要。還包括社區(qū)的選舉，平時(shí)大家都上班，不容易聚集在一起，這時(shí)候就需要有這樣的網(wǎng)絡(luò)選舉投票服務(wù);三是虛擬社區(qū)，居民可以在虛擬社區(qū)聊天、共享資源、處理事務(wù)等。

??建議

建設(shè)韌性社區(qū)，增強(qiáng)城市“免疫力”

2020年以來，新冠肺炎疫情席卷全球，給許多國家造成了不可估量的重大影響。這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件引發(fā)了眾多學(xué)者專家思考，也引起了城鄉(xiāng)規(guī)劃、社區(qū)治理領(lǐng)域的大討論，其中“韌性社區(qū)“的概念被熱議。

在廣州，以萬科、碧桂園、星河灣為代表的一批房地產(chǎn)企業(yè)的高管均在不同的公開場合闡述過對(duì)建設(shè)韌性城市和未來社區(qū)的看法。譬如，萬科董事會(huì)主席郁亮就曾提出，中國開始呈現(xiàn)出多中心、多層級(jí)、多節(jié)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)，網(wǎng)絡(luò)化的城市更加生態(tài)、宜居和有韌性。郁亮還認(rèn)為，社區(qū)可以在疫情防控方面發(fā)揮更大的作用。比如，可以協(xié)助城市進(jìn)行更好的衛(wèi)生管理，能夠把疫情控制在比較小的范圍內(nèi);社區(qū)的自助互助，可以減輕城市負(fù)擔(dān)等。

在疫情防控期間，萬科使用了很多智能化設(shè)備和終端，為業(yè)主提供便利，同時(shí)積極探索使用“無感通行”系統(tǒng)與“無接觸”電梯等。在社區(qū)服務(wù)方面，繼續(xù)強(qiáng)化物業(yè)管理的作用：組織定時(shí)定期的消殺，進(jìn)出管控，監(jiān)測體溫，將部分控制疫情擴(kuò)散工作在社區(qū)范圍內(nèi)完成自我解決，減輕城市壓力。“未來如何以人為本、如何讓科技更好地為人服務(wù)，是我們的社區(qū)、我們的城市需要解答的課題。”

胡剛則認(rèn)為，韌性社區(qū)是韌性城市的延伸，建設(shè)韌性社區(qū)可以從配套、社區(qū)結(jié)構(gòu)等方面著手。社區(qū)配套方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出建設(shè)“完整社區(qū)”，就強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套的完整，養(yǎng)老服務(wù)、就業(yè)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等都應(yīng)該是未來社區(qū)應(yīng)有的配套。社區(qū)結(jié)構(gòu)方面，目前大多社區(qū)是居住和工作分離的，一旦社區(qū)封閉，居民業(yè)就沒法工作，這是不科學(xué)的，未來工作地點(diǎn)和居住結(jié)合的產(chǎn)城融合規(guī)劃是韌性社區(qū)建設(shè)的重要一環(huán)。