2020年，突如其來(lái)的新冠疫情“黑天鵝”給各大行業(yè)按下暫停鍵，二級(jí)市場(chǎng)的恐慌性拋售同樣讓各板塊估值承壓。作為價(jià)值洼地的港股市場(chǎng)也不例外，今年以來(lái)恒生指數(shù)累計(jì)跌幅達(dá)到13.15%，自3月23日以來(lái)的反彈幅度也僅有7.35%。同時(shí)，港股Wind分類下的11個(gè)一級(jí)行業(yè)中有7個(gè)行業(yè)在今年錄得下跌，僅有4個(gè)行業(yè)錄得上漲，其中漲幅最大的醫(yī)療保健板塊今年以來(lái)累計(jì)上漲19.22%。

在各板塊的整體表現(xiàn)中，雖然港股房地產(chǎn)板塊累計(jì)下跌11.31%，但是作為房地產(chǎn)三級(jí)子行業(yè)的物業(yè)服務(wù)與管理表現(xiàn)突出，今年以來(lái)股價(jià)累計(jì)上漲47.01%，遠(yuǎn)超醫(yī)療保健行業(yè)。其中，銀城生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、中奧到家、時(shí)代鄰里漲幅居前，股價(jià)累計(jì)上漲188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

物業(yè)股的上漲不僅僅來(lái)自于疫情期間，業(yè)主和消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)服務(wù)價(jià)值的重新審視，從過(guò)往來(lái)看，港股物業(yè)板塊一直以來(lái)都備受資金追捧，這或許更應(yīng)該歸因于行業(yè)弱周期性以及良好的現(xiàn)金流的商業(yè)模式特性。Wind數(shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)在2015年上市至今股價(jià)累計(jì)上漲690.21%，其中2019年全年上漲116.26%;永升生活服務(wù)在2018年上市以來(lái)股價(jià)也實(shí)現(xiàn)558.49%的漲幅;綠城服務(wù)上市3年來(lái)股價(jià)累漲348.85%。此外，佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)也在2019年分別實(shí)現(xiàn)187.25%和161.05%的漲幅。就連2019年12月剛上市的保利物業(yè)，在半年時(shí)間里，股價(jià)累計(jì)漲幅就已經(jīng)達(dá)到了74.31%。而從估值上看，目前港股物業(yè)股市盈率中位數(shù)高達(dá)33倍。

在資本市場(chǎng)的追捧下，物業(yè)管理公司的上市潮仍在持續(xù)。今年以來(lái)，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活已登陸港交所;正榮服務(wù)、星盛商業(yè)、宋都服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)已正式遞表;金融街物業(yè)目前已通過(guò)聆訊。上述公司中，金融街物業(yè)格外引人關(guān)注。依托背后母公司強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，金融街物業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨業(yè)態(tài)跨區(qū)域發(fā)展;同時(shí)，金融街物業(yè)還在不斷地通過(guò)獨(dú)立第三方穩(wěn)固“基本盤”，實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)平衡。

深耕商務(wù)物業(yè)25年，辦公樓帶來(lái)豐厚收入貢獻(xiàn)

資料顯示，金融街物業(yè)成立于1994年，早期于北京金融街提供物業(yè)管理服務(wù)。2005年，金融街物業(yè)獲住建部授予一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。2008年，金融街物業(yè)開啟了全國(guó)化布局，于當(dāng)年進(jìn)軍北京以外的華北市場(chǎng);2009年金融街物業(yè)開始開拓西南市場(chǎng)，并于2011年首次進(jìn)入東北市場(chǎng);2015年，公司首次進(jìn)入華南及華東市場(chǎng)，由此也完成了金融街物業(yè)全國(guó)化的雛形。

隨著金融街物業(yè)的不斷發(fā)展和行業(yè)深耕，公司也得到了政府部門與市場(chǎng)越來(lái)越多的認(rèn)可。2016年，金融街物業(yè)獲聘為北京市政府政府機(jī)構(gòu)指定物業(yè)管理服務(wù)提供商之一;2017年，公司獲中指院評(píng)為2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第20名，并于此后以每年提升1-2名的速度，至2020年位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第16名。

隨著全國(guó)化布局的逐步完善，金融街物業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)亮眼。其中，收入由2017年的7.57億元增長(zhǎng)至2018年的8.75億元，并進(jìn)一步增長(zhǎng)至2019年的9.97億元;毛利由2017年的1.46億元增長(zhǎng)至2019年的1.91億元，同時(shí)整體毛利率維持穩(wěn)定水平，相較2018年提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，金融街物業(yè)業(yè)務(wù)類別主要包括商務(wù)物業(yè)和非商業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)包括辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店;非商業(yè)物業(yè)包括住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他。數(shù)據(jù)顯示，目前金融街物業(yè)絕大部分收入來(lái)自商務(wù)物業(yè)，其中辦公樓占據(jù)超過(guò)一半的收入比重，于2019年實(shí)現(xiàn)收入5.09億元，遠(yuǎn)超其他業(yè)務(wù)收入;不過(guò)從在管面積的維度，金融街物業(yè)的住宅物業(yè)和商務(wù)物業(yè)實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)平衡，2019年公司住宅物業(yè)在管面積887.5萬(wàn)平方米，辦公樓在管面積637.5萬(wàn)平方米。

(資料來(lái)源：招股書)

(資料來(lái)源：招股書)

高溢價(jià)構(gòu)筑寬闊“護(hù)城河”，收入結(jié)構(gòu)平衡，第三方項(xiàng)目占比逐步提升

雖然金融街物業(yè)商業(yè)物業(yè)在管面積不及住宅物業(yè)，但商業(yè)物業(yè)的收入?yún)s遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，為后者約2.5倍，主要得益于商業(yè)物業(yè)可以獲得遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的管理費(fèi)水平。這種商務(wù)物業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)也讓金融股街物業(yè)在以住宅物業(yè)居多的港股物業(yè)板塊，構(gòu)筑起寬闊的“商業(yè)護(hù)城河”。

數(shù)據(jù)顯示，金融街物業(yè)的商務(wù)物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)在2019年為12.66元/每平米/月，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)的同時(shí)，遠(yuǎn)高于中國(guó)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均3.26元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)。同期，金融街物業(yè)在管項(xiàng)目的年平均每平方米純利為5.7元，體現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力。

(資料來(lái)源：招股書)

如果說(shuō)商務(wù)物業(yè)為金融街物業(yè)帶來(lái)的高溢價(jià)是公司業(yè)務(wù)特性帶來(lái)的“護(hù)城河”，那么，金融街物業(yè)背后所依靠的母公司金融街集團(tuán)則為金融街物業(yè)帶來(lái)了多方的資源優(yōu)勢(shì)。

資料顯示，金融街集團(tuán)為中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，專門從事全國(guó)范圍的房地產(chǎn)、金融、教育、醫(yī)療等行業(yè)。而依托母公司強(qiáng)大的國(guó)企背景，金融街物業(yè)在獲取項(xiàng)目資源、布局多元化業(yè)態(tài)方面可謂“近水樓臺(tái)”。據(jù)了解，金融街物業(yè)已經(jīng)與母公司旗下教育公司合作，為其運(yùn)營(yíng)的9家學(xué)校及幼兒園提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。2017-2019年，金融街物業(yè)來(lái)自聯(lián)屬集團(tuán)的物業(yè)項(xiàng)目收入占比分別為83.5%、83.4%和81.1%;來(lái)自聯(lián)屬集團(tuán)物管面積占比分別為72.5%、69.1%和66.4%。

(資料來(lái)源：招股書)

雖然目前金融街物業(yè)的收入和在管面積主要來(lái)自于聯(lián)屬集團(tuán)，但與其他物業(yè)公司相比，金融街物業(yè)的依賴度并不算高。以在管面積為例，碧桂園服務(wù)有超過(guò)80%的物管面積源于兄弟開發(fā)企業(yè)，新城悅的比例則是71%，佳兆業(yè)物業(yè)更是高達(dá)84%，均高于金融街物業(yè)。而從過(guò)往三年的占比情況來(lái)看，金融街物業(yè)也在積極開拓第三方業(yè)務(wù)，平衡收入結(jié)構(gòu)。在6月18日召開的媒體說(shuō)明會(huì)上，金融街物業(yè)的管理層也表示，公司會(huì)大力拓展市場(chǎng)化業(yè)務(wù)，主要關(guān)注方向是公建類物業(yè)，隨著第三方業(yè)務(wù)的開拓，預(yù)計(jì)公司第三方業(yè)務(wù)占比將逐步提升。

良好口碑和豐富經(jīng)驗(yàn)成為金融街物業(yè)全國(guó)化拓展的底氣

自2008年，金融街物業(yè)首次開拓北京以外的華北市場(chǎng)以來(lái)，公司全國(guó)化布局漸成雛形。目前，金融街物業(yè)已經(jīng)將業(yè)務(wù)延伸至華北、西南、華東、華南、東北、華中六大區(qū)域的10個(gè)省和直轄市，在管項(xiàng)目共計(jì)144個(gè)，在管面積約1985.7萬(wàn)平方米。

尤其是金融街物業(yè)所服務(wù)的政府機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于辦公環(huán)境的安全性、開放性、環(huán)境舒適度以及物業(yè)管理公司服務(wù)的質(zhì)量和專業(yè)能力的要求更高，由此導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻并不低。對(duì)于深耕商務(wù)物業(yè)25年的金融街物業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)企資質(zhì)、良好口碑和豐富經(jīng)驗(yàn)都將成為公司向全國(guó)范圍拓展業(yè)務(wù)的“底氣”。

資料顯示，金融街物業(yè)在今年先后被獲評(píng)為“2020年中國(guó)特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)”“2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”以及“2020年中國(guó)辦公物業(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)”。而且，包括月壇金融街中心等多個(gè)項(xiàng)目被中指院評(píng)為中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)示范基地。

在謀求全國(guó)化拓展的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)集中度的提升趨勢(shì)也為金融街物業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇。尤其是近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控讓不少中小房企資金鏈承壓，打開人民法院公告網(wǎng)，輸入關(guān)鍵詞“房地產(chǎn)開發(fā)”可以發(fā)現(xiàn)，截至5月份，今年一共超過(guò)100家房地產(chǎn)公司申請(qǐng)破產(chǎn)。如果再將時(shí)間軸再拉長(zhǎng)，2019年至今，一年半時(shí)間里共計(jì)超過(guò)500家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉，平均每天倒下1家。

(資料來(lái)源：人民法院公告網(wǎng))

而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度提升，物業(yè)管理行業(yè)也在不斷整合。物業(yè)管理行業(yè)較低的市場(chǎng)集中度，給了資本改善行業(yè)格局的空間，同時(shí)也給予資本享受行業(yè)發(fā)展的紅利。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，截至今年5月份，上市物業(yè)管理公司共發(fā)生10起并購(gòu)，合計(jì)對(duì)價(jià)5.9億元，其中7起為對(duì)物業(yè)管理公司的并購(gòu)，另外3起與增值服務(wù)相關(guān)。

對(duì)于金融街物業(yè)來(lái)說(shuō)，自然也不會(huì)放過(guò)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收購(gòu)機(jī)會(huì)。金融街物業(yè)表示，作為未來(lái)的發(fā)展策略，公司將通過(guò)并購(gòu)及創(chuàng)立合資企業(yè)，拓展物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)組合。通過(guò)并購(gòu)，金融街物業(yè)的管理規(guī)模預(yù)計(jì)將持續(xù)擴(kuò)大，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的不斷提升。