隨著新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)、生活影響的減弱，上海法拍房市場正在復(fù)蘇。

根據(jù)上海國拍的統(tǒng)計，5月份上海法拍住宅房合計成交110套，較4月上升約44%;7月份成交172套，較6月上升約72%。

在上海工作多年的畢恭因?yàn)榉ㄅ姆績r格比一般二手房便宜不少且不限購，持續(xù)關(guān)注法拍房市場。

“法拍房的價格一般比普通二手房便宜20%。我從幾年前開始關(guān)注法拍房，但之前貸款很不方便，所以一直沒下手。據(jù)我觀察，現(xiàn)在的情況好多了，我在拍賣網(wǎng)站瀏覽法拍房信息的時候，直接可以在頁面上看到哪些法拍房能貸款、哪些銀行能貸款、能貸多少。”畢恭說。

法拍房的來源主要是銀行貸款糾紛、民間借貸糾紛、國家沒收、財產(chǎn)無主而產(chǎn)生的房源。法拍房因?yàn)閮r格普遍低于市場價格，在一些城市又沒有購房資格的限制，近年來受到不少購房者的青睞。那么購買法拍房到底合不合算?有哪些法律風(fēng)險?

法拍房不是白菜價

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》(下稱《網(wǎng)拍規(guī)定》)，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價不得低于評估價或者市價的70%。如果流拍，二次拍賣時在第一次流拍價的基礎(chǔ)上最多可以再打8折。因此第二次拍賣的房子起拍價可能是市場價的5.6折。

在北京、上海、廣州、深圳四個特大城市中，上海是目前唯一一個法拍房完全不限購的城市。

但實(shí)際上，在上海，想撿漏法拍房的概率正在變低。

上海國拍的統(tǒng)計顯示，法拍房5月成交價在評估價以下的標(biāo)的占成交總量的32%，超過68.18%的標(biāo)的以高于評估價成交;7月超過68%的標(biāo)的以高于評估價成交。

為什么法拍房會在疫情后出現(xiàn)溢價的情況?

法拍房市場是上海二手房市場中比較小眾的市場。2019年上海市二手房市場交易數(shù)量約24萬套，而法拍房市場中的交易數(shù)量為1703套，僅占二手房成交數(shù)量的0.7%。

藍(lán)鯨法拍創(chuàng)始人、國家注冊拍賣師王勝藍(lán)告訴第一財經(jīng)記者，越來越多的剛需用戶想買法拍房，一是因?yàn)橐咔樽尯芏嗳苏J(rèn)清房子的重要性，有些在上海打拼的外地人回滬后急于買房。二是因?yàn)橐咔樽尣簧倏蛻舻暮⒆記]法去海外，不少江浙的客戶就近來上海買房。

“此外，受疫情影響，法院遲遲沒有開門，處理案件的速度會變慢。去年上海法拍房上架3000多套，成交1700多套，疫情也導(dǎo)致今年法拍房上架的數(shù)量會少一些。”王勝藍(lán)表示。

法拍房的坑

畢恭遲遲沒有下手法拍房還有一個顧慮是，擔(dān)心法拍房會有后續(xù)的法律糾紛。“如果住房已有人落戶的話，需要購房者自行解決，拍賣網(wǎng)站上也不會詳細(xì)說明情況，這個就很煩了。如果上一家執(zhí)意不遷走的話，說不定還得再打一場官司。”畢恭說。

法拍房不是拍腦袋就可以拍的。王勝藍(lán)告訴第一財經(jīng)記者，以她的估算，上海30%~40%的法拍房或多或少有一些問題。

吳偉曾在幾年前拍下上海寶山區(qū)的一套法拍房，沒想到遇到了清場問題。

“當(dāng)時的房主因?yàn)樘茁焚J被騙錢，把房子抵押出去了，房子被拍賣后，房東賴在里面不走。法院不負(fù)責(zé)清場，他欠款的小貸公司也時常來騷擾。” 吳偉告訴第一財經(jīng)記者。

直到2019年年底，吳偉通過各種渠道，也借著掃黑除惡的春風(fēng)，終于收回了房子。

法拍房如果存在長期租賃備案，拍賣公告中會顯示“帶租拍賣”，但私下簽訂的租賃合同一般沒有租賃備案。王勝藍(lán)提醒法拍房購房人，在拍賣成交前，一定要調(diào)查清楚法拍房的承租情況，如果拍賣成交之后再與承租人協(xié)商清房，一旦承租人坐地起價，對于買受人來說風(fēng)險太大。

過戶和稅費(fèi)問題也是法拍房購買者常遇到的坎。

藍(lán)心2017年拍中一套位于上海虹橋區(qū)域的法拍房，拍下后發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積比公告面積少了2平方米，加之拍賣時約定稅費(fèi)全部下家承擔(dān)，而原來的房主只辦理了預(yù)告登記，而沒辦理正式的產(chǎn)證，二次過戶成本高出很多。

在上海法拍房購買過程中，一般情況下是稅費(fèi)各付，買受人只需要承擔(dān)契稅，原房東承擔(dān)個人所得稅、增值稅及印花稅。但在個別法拍房的上拍公告中，也會有“稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)”的情況。

“這套房子的稅費(fèi)全部是我付。需要辦理第一次被執(zhí)行買房時候的契稅，第二次拍賣交易的增值稅、個人所得稅。”藍(lán)心說，“如果被執(zhí)行人不出面的話，稅務(wù)局會將第一次的契稅默認(rèn)按照最高繳納系數(shù)3%來征繳，如果被執(zhí)行人出面證明這套房子是他家庭的唯一住房，那契稅只需要繳納1.5%，會產(chǎn)生10多萬元的成本差異。更要命的是，增值稅會按照全額5.35%征收，這是很高的成本。”

“為了避免出現(xiàn)法拍房過戶難的情況，購房者在拍賣前要仔細(xì)閱讀上拍公告，確認(rèn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況，最好能夠查詢房產(chǎn)歷史交易記錄和產(chǎn)調(diào)信息。”王勝藍(lán)表示。

王勝藍(lán)提醒法拍房購房者特別要注意一些無法過戶的房屋類型：市政配套用房的所有權(quán)是登記在市政機(jī)關(guān)名下的，只有特定人員才能辦理過戶;有些公房的部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)是歸國家所有的，過戶條件很苛刻;歷史保護(hù)建筑未經(jīng)批準(zhǔn)不可以發(fā)生買賣、交換、贈與等行為;土地性質(zhì)是集體土地的房屋，即“小產(chǎn)權(quán)房”都是沒有產(chǎn)證的。

盈科律師事務(wù)所房產(chǎn)、金融律師郭韌也認(rèn)為，法拍房有很多陷阱，稅費(fèi)很可能是大坑，特別要關(guān)注拍賣中“所有稅費(fèi)買家承擔(dān)”的情況。

“我們一個客戶曾經(jīng)看中靜安區(qū)一套辦公房，比市場住宅便宜200萬~300萬元，做完盡調(diào)后，我們發(fā)現(xiàn)這個房子不能買。最大的不正常是：18年前，房東當(dāng)時的購買價是20萬元，差價達(dá)580萬元;因?yàn)槭寝k公性質(zhì)，房東方須繳納稅費(fèi)是差額的60%，也就是繳納300多萬元的稅費(fèi)。” 郭韌表示。

法拍房與稅費(fèi)相關(guān)的坑，還可能涉及補(bǔ)地價。郭韌介紹，一位買家拍下一套商鋪后到交易中心辦產(chǎn)證時發(fā)現(xiàn)買家需補(bǔ)高額的地價，因?yàn)檫@個房子也是商業(yè)用房，補(bǔ)地價后才能正常進(jìn)入市場流通。

如何為司法拍賣保駕護(hù)航

目前主要的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺為：公拍網(wǎng)、淘寶網(wǎng)(阿里拍賣)、京東網(wǎng)。拍賣網(wǎng)站會列明很多購房參考的重要信息，比如房屋類型、拍品現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、是否帶租、是否占用、戶口情況、稅費(fèi)承擔(dān)方式、欠費(fèi)情況等。但拍賣公告上通常標(biāo)有：本院不承擔(dān)標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。

對于高風(fēng)險的法拍房，法律將如何為購房者保駕護(hù)航?購房者如何規(guī)避風(fēng)險呢?

對于法拍房的清場和交房問題，上海市浦東新區(qū)人民法院執(zhí)行局法官趙力銳表示，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

“上海有40多家拍賣行入圍法院輔助機(jī)構(gòu)，由法院搖號決定由哪家拍賣行來負(fù)責(zé)哪個拍賣項(xiàng)目。輔助法院做一些拍賣方面的工作，拍賣公告中的信息一般都是由這些輔助機(jī)構(gòu)制作，法院確認(rèn);輔助機(jī)構(gòu)還負(fù)責(zé)帶看房、接聽客戶咨詢電話，但一般不會去解釋和調(diào)查公告以外的內(nèi)容。”王勝藍(lán)告訴第一財經(jīng)記者。

“拍賣網(wǎng)站也會提供律師盡調(diào)、委托看樣、過戶辦證、稅費(fèi)測算等第三方拍賣服務(wù)，至于是不是真的能幫購房者避開風(fēng)險，還要看服務(wù)商的專業(yè)能力和資源。”王勝藍(lán)說。