仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)：前行之路》研究報(bào)告指出，粵港澳大灣區(qū)城市間的超強(qiáng)協(xié)作能力將大灣區(qū)造就成為真正意義的世界級(jí)超級(jí)城市群。大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)的交通連接性增強(qiáng)，將在未來(lái)幾年內(nèi)進(jìn)一步加深粵港澳大灣區(qū)城市之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，粵港澳大灣區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，也將使得幾乎所有地產(chǎn)板塊受益。

該研究報(bào)告旨在強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系及其所連結(jié)的城市群構(gòu)成了大灣區(qū)發(fā)展的基石，從空間地理信息的視角入手，應(yīng)用引力模型的一種變體，對(duì)粵港澳大灣區(qū)城市間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系進(jìn)行分析，以全新視角審視了粵港澳大灣區(qū)，并指出該區(qū)域所蘊(yùn)藏的地產(chǎn)機(jī)遇。

大灣區(qū)城市間的超強(qiáng)協(xié)作能力

依據(jù)模型，城市間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出成正比，與城際交通時(shí)間成反比。因此，兩個(gè)城市的規(guī)模越大，城際交通時(shí)間越短，相互之間的影響程度便越高。

仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，大灣區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施日益改善，區(qū)內(nèi)城市間的直達(dá)路線(xiàn)，尤其是來(lái)往非核心城市的直達(dá)路線(xiàn)變得更多。高速鐵路網(wǎng)的擴(kuò)張，大幅縮短了城際交通時(shí)間，從而使人們可以用更短的時(shí)間到達(dá)更遠(yuǎn)的城市。隨著城際交通時(shí)間大幅縮短，在過(guò)去幾年里，大灣區(qū)核心城市間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密。

“超級(jí)城市群是區(qū)域一體化程度更高的城市群，其功能更接近于單一經(jīng)濟(jì)體。”仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示，隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，珠三角正逐漸成為中國(guó)超級(jí)城市群的典范，開(kāi)始表現(xiàn)出單一城市的很多特征。

在吳仲豪看來(lái)，大灣區(qū)使得每家企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力、設(shè)施和供應(yīng)商的獨(dú)特需求能更好地得到滿(mǎn)足。“技術(shù)勞動(dòng)者在大灣區(qū)內(nèi)出差或調(diào)任至任一城市極為方便，同時(shí)物資在大灣區(qū)內(nèi)的流轉(zhuǎn)效率也大幅提高。更為重要的是，快捷而豐富的信息、思想交流促進(jìn)了更多的學(xué)習(xí)與創(chuàng)新，大灣區(qū)內(nèi)的專(zhuān)家通過(guò)高頻交流所產(chǎn)生的合作與創(chuàng)新，是分散的城市群難以企及的。”

多邊城際合作重塑未來(lái)增長(zhǎng)模式

“城市之間日益加深的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，正在重塑大灣區(qū)未來(lái)的增長(zhǎng)模式。”仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，大灣區(qū)的增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，是世界重要的科技創(chuàng)新中心。在未來(lái)五年內(nèi)，大灣區(qū)的增長(zhǎng)動(dòng)力，將來(lái)源于三個(gè)重要的城市群：香港-珠海/澳門(mén)-深圳，深圳-中山，深圳-東莞-廣州-佛山。

仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，近年落成的港珠澳大橋和擬建的深珠通道將極大地促進(jìn)珠江兩岸城市居民之間的快速流通，而即將完工的屯門(mén)至赤鱲角連接路及擬建的屯門(mén)西繞道將進(jìn)一步提升這些城市之間的連通性。在未來(lái)幾年內(nèi)，城際合作潛力將進(jìn)一步被激發(fā)，香港-珠海/澳門(mén)-深圳將成為旅游業(yè)和零售業(yè)的黃金三角。

目前正在建設(shè)的深中通道在完工后，則將對(duì)深圳和中山這兩座城市的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，兩個(gè)城市將形成很強(qiáng)的互補(bǔ)性。深圳的一些制造業(yè)企業(yè)將考慮把工廠(chǎng)遷至中山，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)也將促使勞動(dòng)人口的移居，中山將隨之開(kāi)始新一輪的城市化擴(kuò)張。

仲量聯(lián)行研究表明，深圳-東莞-廣州-佛山這“四城集群”則是大灣區(qū)內(nèi)最強(qiáng)大的城際合力。該“四城集群”將在深圳的主導(dǎo)下建設(shè)全球創(chuàng)新中心這張大灣區(qū)名片，還將努力發(fā)展成為全球高技術(shù)制造業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的中心，并將決定區(qū)域內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的未來(lái)。

大灣區(qū)市場(chǎng)主體更多從中受益

仲量聯(lián)行研究預(yù)計(jì)，在大灣區(qū)，地方政府可能會(huì)將公共交通導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)(TOD)作為推動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)的首選方式。地方政府可以利用TOD項(xiàng)目和當(dāng)?shù)亟煌屑~周邊所規(guī)劃的大型居住社區(qū)來(lái)吸引經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商。如此一來(lái)，新區(qū)便可以在TOD項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并繼續(xù)吸引其他開(kāi)發(fā)商參與區(qū)域建設(shè)。

在曾麗看來(lái)，未來(lái)，除了中央商務(wù)區(qū)和其他核心地段外，主要交通樞紐及在建交通基建項(xiàng)目周邊也將出現(xiàn)更多的新商務(wù)區(qū)，TOD項(xiàng)目將在這些新商務(wù)區(qū)大量涌現(xiàn)。“TOD這類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常在土地溢價(jià)、租金和資本增值方面表現(xiàn)出色，但要求開(kāi)發(fā)商擁有豐富的TOD經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)于計(jì)劃投資大灣區(qū)的海外開(kāi)發(fā)商和投資者，是不可多得的機(jī)遇。”

仲量聯(lián)行研究認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，幾乎所有地產(chǎn)板塊均將受益于大灣區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。比如，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將支撐辦公樓需求的增加，需求和租金增長(zhǎng)將很快重回上行的長(zhǎng)期軌道;物流地產(chǎn)方面，大灣區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)密度的大幅提升有助于成熟市場(chǎng)的租金上漲，同時(shí)為大灣區(qū)以外的新興市場(chǎng)帶來(lái)投資機(jī)會(huì);大灣區(qū)主要內(nèi)地城市的人均優(yōu)質(zhì)零售面積仍落后于上海與北京，只要開(kāi)發(fā)商和投資者們能夠有的放矢，便能發(fā)掘大量進(jìn)駐大灣區(qū)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在機(jī)會(huì)。