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賣項目、少拿地、降杠桿 踩到融資“三道紅線”的房企開始著手應對

來源:財聯(lián)社 時間:2020-08-27 09:26:13

在監(jiān)管部門召開座談會前后,多家房企發(fā)布2020年中期業(yè)績報告,房企高管在業(yè)績會上頻繁提到融資收緊對企業(yè)以及行業(yè)的影響,部分踩線企業(yè)已經開始著手應對融資新規(guī)。

其中,踩到“三道紅線”的富力地產將通過賣資產等方式降低負債,該公司董事長李思廉在中期業(yè)績會上表示,年內擬出售一些投資性物業(yè)和地產項目,規(guī)模在120億元左右。

華創(chuàng)證券分析師周冠南指出,若“三道紅線”政策實施,房企存貨周轉有望提速,引入聯(lián)營、合營投資者的案例可能增多,銷售回款周期或將縮短。

TOP50里踩線房企已達34家

日前,央行、住建部在北京召開重點房地產企業(yè)座談會,會議指出,為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度,央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

另據財聯(lián)社記者從知情人士處獲悉,會上監(jiān)管部門聽取了房企的意見,并提出希望房企控制負債,不要繼續(xù)快速加杠桿。

雖然會議并未明確具體的資金監(jiān)測以及融資管理規(guī)則,但據此前21世紀經濟報道稱,監(jiān)管部門將對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,并根據剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比三項指標,設置“三道紅線”,管控房企的有息債務增長和債券發(fā)行。

天風證券根據2019年財務數(shù)據,按照剔除預收賬款資產負債率為70%、凈負債率為100%、貨幣短債比為1三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。

其中同時踩到“三道紅線”的房企共14家,包括恒大、融創(chuàng)中國、綠地控股、中梁控股、華夏幸福、富力地產、融信中國、綠城中國、佳兆業(yè)、新力控股、首開股份、華發(fā)股份、金輝集團、泰禾集團。

同時踩到兩道紅線的房企共有10家,分別是陽光城、中南建設、金科股份、中國金茂、雅居樂、奧園、榮盛發(fā)展、美的置業(yè)、融僑集團、首創(chuàng)置業(yè)。

踩到一道紅線的房企有14家,全部不踩線的房企僅為12家。

“如果按照上述3條標準對房企進行管控,大型房企的債務融資將普遍受到影響。”天風證券分析師孫彬彬表示,行業(yè)的債務融資本身下半年就會明顯減少,如果再進一步收緊,房企下半年的現(xiàn)金流將更為緊張。

周冠南也認為,在2019年的30強房企中,多數(shù)房企有息負債的增速超過了15%,這意味著融資新規(guī)一旦全面實施,房企整體降杠桿的壓力可能比較大。

“調整負債結構無論如何勢在必行,但財務指標不能實現(xiàn)短期迅速調整,需要長期的債務結構優(yōu)化。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出,“高負債、高杠桿、高周轉”的發(fā)展模式或將逐漸退出企業(yè)戰(zhàn)略,而拆分業(yè)務板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等為目前房企采取的長期應對風險的方式。

“房企應該認真對待,盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來的,短期融資會受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴財聯(lián)社記者。

孫彬彬則表示,融資收緊可能將加劇房企將債務向表外轉移的力度,從房企近幾年財報來看,大型房企的凈負債率整體處于下降通道中,房企少數(shù)股東權益占比卻明顯提升。無論是表內通過少數(shù)股東權益進行明股實債融資,還是將債務放到表外規(guī)避表內債務增長的現(xiàn)象,可能都將進一步加劇。

開發(fā)商“出招”應對融資收緊

近日,上市房企陸續(xù)發(fā)布中期業(yè)績報告,多位房企高管在業(yè)績會上表示,為應對融資收緊,已將降負債作為首要目標。

對于三項指標均超出閾值,在8月26日舉行的2020年中期業(yè)績會上,融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示,“融創(chuàng)從去年開始就一直在降低杠桿,調整負債結構,降低融資成本,比央行要求的已經提前開始。”

財報顯示,融創(chuàng)2020年上半年資產負債率為86.56%,較上年同期下降4.28個百分點;凈負債率為149%,較上年期末下降23.3個百分點。

同樣踩到三道紅線的富力地產,則面臨較大的債務壓力。除了擬出售資產降低債務,李思廉在業(yè)績會上表示,“未來9個月,會在國內外處理250億到300億的債務,中間超過一半已經會有一些重組的安排,其他的都會靠資金和銷售來抵消。”

盡管今年上半年富力地產凈負債率有所下降,但仍高達177%。“2020年到2021年度,我們還會再減輕負債,到年底富力的凈負債率能在177%的基準上,再降10個點左右。”李思廉說。

而踩到兩道紅線的房企,也在通過多方面舉措,包括拿地、項目合作調整等方式來應對新規(guī)。

中南建設CFO辛琦在業(yè)績會上指出,“融資新規(guī)落地后,要求我們在項目的合作層面,進一步增大權益類的合作;也逼著我們在‘股+債’的模式里,可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”

他進一步表示,“這是針對房企、針對金融機構的雙管齊下的長效機制。限制負債增長規(guī)模,對于頭部房企來講,可能會更加穩(wěn)定,而將來逆市飄紅、彎道超車可能變得越來越難了,也打消部分房企狂飆突進的念想。”

有兩項指標踩線的雅居樂,在拿地方面會更加謹慎。“我們現(xiàn)在不能亂拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績會上稱,下半年如果沒有好地、好項目,就到明年再拿地,目前拿地一定要把負債比控制在70%左右的合理水平。

美的置業(yè)執(zhí)董兼首席財務官林戈則表示,美的置業(yè)將重新審慎所提到的資產負債結構優(yōu)化,平衡好規(guī)模、利潤以及負債的三角關系。

“今年下半年,對于開發(fā)商的融資環(huán)境應該不會太好,監(jiān)管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限制,同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資,主要還是為了

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