受新冠疫情影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇艱難。但有媒體發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻跑到了整體經(jīng)濟(jì)前面。美國(guó)商務(wù)部在9月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月美國(guó)新屋銷售季調(diào)后環(huán)比上漲4.8%，大幅好于預(yù)期的降幅1.2%，總量至101.1萬(wàn)戶，創(chuàng)2006年9月以來(lái)的14年新高。

與此同時(shí)，美國(guó)消費(fèi)者新聞與商業(yè)頻道(CNBC)也關(guān)注到，美國(guó)90%的住房市場(chǎng)中，目前房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過(guò)工資上漲幅度。有分析認(rèn)為，盡管強(qiáng)勁的需求和較低的抵押貸款利率暫時(shí)支撐了房屋銷售，但美國(guó)失業(yè)人數(shù)居高不下、普通民眾收入增長(zhǎng)乏力等因素已經(jīng)構(gòu)成了市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

政策放水，投資轉(zhuǎn)向

自6月起，此前一直低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然爆發(fā)。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月美國(guó)成屋銷售季調(diào)后年化總數(shù)為600萬(wàn)戶，刷新2006年12月以來(lái)新高。

經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何如此反常?英國(guó)路透社分析指出，一方面，大流行引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙，房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)供不應(yīng)求;另一方面，在創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款率刺激下，美國(guó)民眾的購(gòu)房意愿顯著提升。

過(guò)去兩個(gè)月，美國(guó)房貸利率一直保持在3%以下。美國(guó)住宅貸款抵押機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)公布的數(shù)據(jù)顯示，上周美國(guó)30年固定抵押貸款平均利率為2.87%，為歷史第二低水平;15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。

在政策刺激政策下，不少美國(guó)的中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資的意愿。美國(guó)研究機(jī)構(gòu)Bankrate此前調(diào)查了千名美國(guó)成年人的投資偏好。數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者選擇將房地產(chǎn)作為首選投資標(biāo)的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長(zhǎng)期投資偏好的最重要因素。

美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Attom Data Solutions首席產(chǎn)品官托德·塔塔(Todd Teta)表示，“對(duì)全美的單身人士來(lái)說(shuō)，平均工資負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房的人越來(lái)越少。”盡管美國(guó)失業(yè)率高企和經(jīng)濟(jì)疲軟，但在低抵押貸款利率和其他因素的影響下，許多購(gòu)房者紛紛加入供不應(yīng)求的房產(chǎn)市場(chǎng)。“結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過(guò)了工資對(duì)人們的影響。”

分析師普遍認(rèn)為，新冠疫情可能造成的經(jīng)濟(jì)沖擊，以及美國(guó)將暴發(fā)第二波疫情的跡象，讓市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌情緒。相對(duì)與股市，中產(chǎn)階層更加趨向房產(chǎn)這類較為保守的資產(chǎn)配置方式。

房?jī)r(jià)高企，貧富分化

就在買家源源不斷涌入之際，考慮到疫情二次暴發(fā)等諸多不確定性因素，不少賣家也表現(xiàn)出明顯的惜售情緒。供需錯(cuò)位下，美國(guó)房?jī)r(jià)高企。美國(guó)8月的成屋售價(jià)中位數(shù)打破了6月和7月所創(chuàng)的紀(jì)錄新高至31.06萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)11.4%，同比連漲102個(gè)月。值得注意的是，上述成屋銷售中位數(shù)售價(jià)已經(jīng)高于2007年金融危機(jī)前樓市泡沫頂峰時(shí)的23萬(wàn)美元。

CNBC在24日的文章中提到，有限的待售房屋帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)也承認(rèn)：“當(dāng)前買家的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，新房源一上市就被搶售一空，因此需要建設(shè)更多的新屋，當(dāng)前許多城市的房屋供應(yīng)都跟不上需求的步伐。”

面對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)，《今日美國(guó)》關(guān)注到，一些人有能力逃離大城市，生活得到改善。但是還有一些收入較低的美國(guó)人，面對(duì)歷史性的失業(yè)危機(jī)、迫在眉睫的搬遷、工資停滯不前，他們無(wú)法擁有自己的住房。這場(chǎng)流行病帶來(lái)持久的經(jīng)濟(jì)損失，令他們失去信心。

今年3月，46歲的布蘭迪·吉(Brandi Gee)被解雇。失去了工作和出租屋，她和兒子在佐治亞州的一家酒店住了近三個(gè)月。最近幾周，她一邊面試一邊拜托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫忙找房，但都沒(méi)有結(jié)果。“我很擔(dān)心我們最終會(huì)睡在大街上。不知道我是否會(huì)安然無(wú)恙。”吉說(shuō)道。

布蘭迪·吉工作的餐飲業(yè)是受疫情影響裁員最嚴(yán)重的行業(yè)之一。麥肯錫4月初的分析顯示，受疫情影響的工作崗位中，86%的年薪低于4萬(wàn)美金，其中以兼職工作較為常見。根據(jù)美國(guó)人口普查局最新調(diào)查，年收入低于35000美元的租房家庭中，有42%的人甚至對(duì)9月份房租的支付能力表示輕微或完全沒(méi)有信心。

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全美范圍內(nèi)價(jià)格在100萬(wàn)美元以上的房屋銷售增長(zhǎng)了44%，美國(guó)南部地區(qū)這一比例增長(zhǎng)了63.1%。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)Attom Data Solutions的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)90%的住房市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)上漲目前已經(jīng)超過(guò)人們工資上漲幅度。

風(fēng)險(xiǎn)疊加，復(fù)蘇艱難

美國(guó)樓市近期異常繁榮背后，風(fēng)險(xiǎn)也在不斷疊加?！渡虡I(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站援引牛津經(jīng)濟(jì)研究所的研究員南希·范登·霍頓(Nancy Vanden Houten)的話指出，“盡管強(qiáng)勁的需求和較低的抵押貸款利率形成了對(duì)房屋銷售的支持，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢以及疲軟的勞動(dòng)力市場(chǎng)都構(gòu)成了下行風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)這些因素將對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的房屋銷售造成壓力。”

美國(guó)勞工部日前公布數(shù)據(jù)顯示，8月美國(guó)非農(nóng)部門新增就業(yè)人數(shù)為137萬(wàn)人，低于市場(chǎng)預(yù)期，也不及7月修訂后水平。當(dāng)月美國(guó)失業(yè)率從7月的10.2%降至8.4%，顯示在經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇下就業(yè)市場(chǎng)有所改善，但仍不及疫情前水平。與此同時(shí)，美國(guó)8月消費(fèi)者信心指數(shù)繼續(xù)下滑，從7月的91.7降至84.8，跌至逾六年低點(diǎn)。

有分析認(rèn)為，雖然美國(guó)政府和美聯(lián)儲(chǔ)出臺(tái)前所未有的超大規(guī)模紓困措施，巨量資金被注入市場(chǎng)。由于家庭對(duì)就業(yè)市場(chǎng)和收入感到擔(dān)憂，日常消費(fèi)動(dòng)力嚴(yán)重不足，許多優(yōu)惠政策都成為富人手中的資本工具，這令外界對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)從新冠衰退中復(fù)蘇的可持續(xù)性產(chǎn)生懷疑。

據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局(U.S. Bureau of Economic Analysis)統(tǒng)計(jì)，從4月至6月，美國(guó)第二季度的實(shí)際GDP較前一季度下跌32.9%。這是自1947年以來(lái)美國(guó)GDP單季度最大降幅，也意味著美國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出因?yàn)樾鹿谝咔橐呀?jīng)損失了超過(guò)1萬(wàn)億美元。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景“高度不確定”，疫情可能較預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間更久，給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

美國(guó)全國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)此前發(fā)布的半年度經(jīng)濟(jì)政策調(diào)查結(jié)果顯示，三分之二受訪經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于衰退之中，近80%認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“雙底”衰退的概率至少為25%。國(guó)際貨幣基金組織、世界銀行和美聯(lián)儲(chǔ)分別預(yù)計(jì)今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)萎縮8%、6.1%和6.5%。