11月20日，杭州市發(fā)布了2021年第三批集中供地出讓公告，其中涉及出讓地塊共35宗，總建筑面積416.1萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)712.9億元，將于12月21日集中出讓。

值得關(guān)注的是，在經(jīng)歷了第二批集中供地超半數(shù)地塊流拍之后，杭州第三批集中供地從土地定價(jià)、房企準(zhǔn)入門檻等多方面調(diào)整土拍規(guī)則，其中包括重啟“勾地”、土地溢價(jià)率上限由15%下調(diào)為10%、提高新房限價(jià)、降低起拍價(jià)等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從第三批集中供地規(guī)則來(lái)看，杭州在吸引房企參與拿地方面可謂是誠(chéng)意滿滿。截至11月18日，杭州共有29宗地塊有企業(yè)提交競(jìng)買申請(qǐng)。

35宗地塊以“定品質(zhì)+搖號(hào)”方式出讓

從供應(yīng)數(shù)量來(lái)看，杭州第三批集中供地推出35宗地塊，比預(yù)公告時(shí)地塊掛牌數(shù)量少了16宗。此前在11月3日，杭州發(fā)布第三批集中供地出讓地塊預(yù)公告顯示，擬出讓地塊51宗，總建面超600萬(wàn)平方米。

在該批次供地的區(qū)域上看，拱墅區(qū)此次推出12宗地塊，無(wú)論是總價(jià)還是建筑面積都是各區(qū)中最高的；此外，上城區(qū)有4宗地塊，余杭區(qū)有2宗地塊。若將拱墅、上城、濱江和西湖四區(qū)合計(jì)，推地建筑面積將達(dá)到244萬(wàn)平方米，占此次推地量的59%；總起拍價(jià)494.4億元，占比更是接近7成。從供地分布看，涉及申花、三墩、未來(lái)科技城、文暉、運(yùn)河新城、錢江新城二期、云城等多個(gè)板塊。

中指研究院分析人士稱，杭州在第三批供地中還拿出了好幾塊壓箱底的地塊，如小河油庫(kù)地塊、華豐造紙廠地塊、拱宸橋地塊等。

杭州第三批集中供地明確提出，在土拍政策方面，本次供應(yīng)地塊采取“定品質(zhì)”出讓。因此，與杭州第二批地塊競(jìng)品質(zhì)和搖號(hào)兩種方式并存的規(guī)則不同，本次集中供地將統(tǒng)一采取“定品質(zhì)+搖號(hào)”的方式出讓。

所謂“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定相應(yīng)的品質(zhì)要求，房企需承諾按要求建設(shè)。具體來(lái)看，第三批土地明確建筑本體、優(yōu)化無(wú)障礙環(huán)境、提高公共配套標(biāo)準(zhǔn)等。此外，要求出讓地塊項(xiàng)目在后續(xù)商品房買賣合同中應(yīng)承諾，在《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》規(guī)定的各分項(xiàng)保修期基礎(chǔ)上，整體各延長(zhǎng)2年。

與此同時(shí)，杭州第三批集中供地要求土地開發(fā)利用應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途實(shí)施。為防止“大平層”“商墅”等類住宅，商服用地均回歸產(chǎn)業(yè)屬性，同時(shí)更是明確規(guī)定商住混合用地中的商服部分不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房，且最小分割單元從原先的300平方米調(diào)整為800平方米，并要求屬地區(qū)政府落實(shí)履約監(jiān)管責(zé)任。 

下調(diào)房企準(zhǔn)入門檻，溢價(jià)率上限降為10%

從此前供地情況來(lái)看，杭州首批超七成地塊“溢價(jià)封頂+競(jìng)自持成交”，第二批杭州流拍土地?cái)?shù)量超過(guò)5成，成交的14宗含宅地塊中僅有5宗溢價(jià)出讓。正如業(yè)內(nèi)預(yù)期的那樣，杭州第三批集中供地除了出讓方式外，還對(duì)其他部分規(guī)則進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。 

其中，在土地溢價(jià)率上限方面，杭州第三批集中供地由此前的15%下調(diào)為10%。在競(jìng)買中，如果未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人；當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，采取線下公開搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

與此同時(shí)，杭州此次出讓的地塊中，不乏部分前期流拍的地塊，在再次掛牌后，有的地塊起拍價(jià)出現(xiàn)了下調(diào)。另?yè)?jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院稱，還有的板塊限價(jià)有所提高，比如艮北牛田地塊，新房限價(jià)上漲了2000元/平方米。

值得一提的是，第三批集中供地也在一程度上放寬了房企的準(zhǔn)入條件。在競(jìng)買人資格上，取消了一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件，并取消了同一集團(tuán)成員企業(yè)參加同一公告中地塊競(jìng)買宗數(shù)不大于5宗的條件。只是強(qiáng)調(diào)，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一地塊。不過(guò)，杭州此次集中供地對(duì)購(gòu)地資金等仍有嚴(yán)格的要求。

重啟“勾地”，熱點(diǎn)地塊吸引10家房企參與

值得關(guān)注的是，“勾地”（在正式掛牌出讓前，企業(yè)對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格）是杭州市采用了很多年的土拍規(guī)則，直到今年第二批集中供地時(shí)，為了提高地塊報(bào)名門檻，這一傳統(tǒng)方式宣告取消。然而，隨著第二批地塊流拍率高達(dá)55%，在杭州第三批次集中供地時(shí)，“勾地”政策去而復(fù)返，每宗“勾地”資金最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。

11月10日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告稱，對(duì)于預(yù)公告的51宗用地，繳納預(yù)約申請(qǐng)保證金、辦理預(yù)約申請(qǐng)手續(xù)的截止時(shí)間順延至11月18日。

在中指研究院看來(lái)，由于原本設(shè)定的11月10日的截止日期過(guò)于緊張，導(dǎo)致多數(shù)房企沒有足夠時(shí)間踏勘地塊和籌措資金。因此，杭州隨即發(fā)布了補(bǔ)充公告，將保證金繳納時(shí)間延長(zhǎng)，從中也可以看出杭州市政府對(duì)于三批次供地成交情況的重視程度。

據(jù)中指研究院透露，11月9日，杭州拱墅區(qū)舉辦了2021年四季度地塊推介會(huì)，以吸引房企參與拿地。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日（即杭州第三批集中供地繳納預(yù)約申請(qǐng)保證金的截止日期），共有29宗地塊有企業(yè)提交競(jìng)買申請(qǐng)，其中拱墅區(qū)11宗、上城區(qū)3宗、濱江區(qū)2宗、西湖區(qū)1宗、蕭山區(qū)4宗、余杭區(qū)2宗、臨平區(qū)3宗、錢塘區(qū)2宗、富陽(yáng)區(qū)1宗。

同時(shí)，綠城作為長(zhǎng)三角頭部房企，總共申請(qǐng)參與了其中的20宗。此外，濱江、招商、旭輝、越秀等大中房企都展現(xiàn)出了前所未有的積極態(tài)度。最受房企追捧的橋西拱宸橋單元 GS0609-12地塊，申請(qǐng)勾地的企業(yè)數(shù)量更是達(dá)到了10家。