中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)訊 11月22日，據(jù)諸葛找房分析稱(chēng)，2021年初，土地供應(yīng)端發(fā)布了住宅用地“兩集中”的新規(guī)，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地需集中掛牌、集中出讓且一年僅能公告3次，帶來(lái)土地市場(chǎng)的重大變革，土地出讓節(jié)奏重新調(diào)整。

“兩集中”政策的出臺(tái)，旨在為土地市場(chǎng)降溫，促使溢價(jià)率回穩(wěn)，隨即降溫特征在第二批集中土拍中嶄露頭角，個(gè)別城市土地流拍率上升。三批地塊規(guī)則較二批有所放松，疊加10月來(lái)央行頻頻發(fā)聲貨幣政策，預(yù)計(jì)三批地塊的成交略有升溫。 

一、三批供應(yīng)發(fā)力不足，區(qū)域分化特征凸顯

2021年2月份，自然資源部發(fā)布22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”的政策，一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。進(jìn)入四季度，多城紛紛啟動(dòng)第三批集中供地計(jì)劃，截至目前，22城已完成第二批集中土拍，上海、廣州、深圳等14城陸續(xù)發(fā)布第三批集中供地公告。

值得注意的是，自8月自然資源部會(huì)議以來(lái)，集中供地出讓規(guī)則出現(xiàn)大幅調(diào)整，同時(shí)，在土地供應(yīng)方面，各城也切實(shí)跟進(jìn)全年供地計(jì)劃，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊大批涌現(xiàn)。根據(jù)各地國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，14城第三批集中供地共推出451宗地塊，較首輪集中供地?cái)?shù)量下降18.88%，較第二批集中供地?cái)?shù)量下降19.89%；14城第三批集中供地規(guī)劃建筑面積5124萬(wàn)㎡，較首批集中供地規(guī)劃建筑面積下降25.27%，較第二批集中供地規(guī)劃建筑面積下降18.55%。

整體來(lái)看，14城第三批集中供地規(guī)模相較前兩批有所下滑，或是由于部分城市在前兩批土地供應(yīng)方面發(fā)力較足，三批供應(yīng)有所收斂，也或是由于市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致供應(yīng)力度提升較為乏力，多重因素在一定程度上導(dǎo)致供地規(guī)模有所下降。

表1：14城第一、二、三批集中供地情況

備注：14城包含上海、南京、無(wú)錫、蘇州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、武漢、廣州、深圳、成都、重慶、北京。

從城市布局來(lái)看，第三批集中供地在供應(yīng)方面凸顯一定的分化特征。以上海、南京、蘇州為城市代表的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈以及以福州、廈門(mén)為城市代表的海峽經(jīng)濟(jì)圈本輪發(fā)力較足，均較第二批集中供應(yīng)規(guī)模有所增加；相反，以廣州、深圳為代表城市的珠三角經(jīng)濟(jì)圈以及以北京為城市代表的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在供應(yīng)方面的表現(xiàn)力不足。

對(duì)比來(lái)看，14個(gè)城市中有4城第三批集中供應(yīng)規(guī)劃建筑面積較前兩批均呈下降態(tài)勢(shì)，分別是武漢、成都、廣州、北京，僅有廈門(mén)、福州2城的第三批集中供應(yīng)規(guī)劃建筑面積較前兩批均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

表2：14城第一、二、三批集中供應(yīng)規(guī)劃建筑面積對(duì)比

二、三批多城調(diào)寬土拍規(guī)則，二輪降溫顯著是主因

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三輪多城對(duì)供地土拍規(guī)則進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與優(yōu)化，尤其在土地保證金方面體現(xiàn)的淋漓盡致，成都、無(wú)錫、濟(jì)南、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例，這將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，或?qū)⒃诤艽蟪潭壬霞ぐl(fā)房企的拿地意愿，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

武漢、廈門(mén)、重慶在第二批集中土拍規(guī)則的基礎(chǔ)上增加“搖號(hào)”方式，“搖號(hào)”對(duì)于房企的影響是具有兩面性的，一方面，將競(jìng)拍流程公開(kāi)透明化，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，促進(jìn)交易公平化，保障房企資金走向；另一方面，增加“搖號(hào)”也是收緊拿地規(guī)則的一種方式，將在一定程度上增加房企的落空率。適當(dāng)放松或?qū)⒂行б龑?dǎo)市場(chǎng)回溫，但要始終把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)的落實(shí)工作擺在首要位置。

上海、福州、合肥、深圳的第三批集中供地競(jìng)拍主要規(guī)則較第二批未有明顯變動(dòng)。

整體來(lái)看，多城適當(dāng)調(diào)整土拍規(guī)則或有意回溫市場(chǎng)，當(dāng)然，土拍門(mén)檻降低之舉也可能有激發(fā)土地市場(chǎng)的真實(shí)需求，提高資源利用率，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡的目的。

表3：14城第二、三批集中供地主要土拍規(guī)則對(duì)比

從典型城市的第三批土拍優(yōu)化細(xì)則來(lái)看，廣州的土拍門(mén)檻進(jìn)行調(diào)低的動(dòng)作更為明顯，其大致在“限房?jī)r(jià)”要求、起拍價(jià)、首付款比例以及交付地價(jià)方式四個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與放松，較第二批集中供地土拍規(guī)則來(lái)看，取消了對(duì)南沙、黃埔區(qū)地塊的限房?jī)r(jià)要求，部分地塊取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清全款的要求，允許最長(zhǎng)六個(gè)月內(nèi)付清，由此可見(jiàn)，延長(zhǎng)還款周期或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑夥科筚Y金壓力，同時(shí)取消部分區(qū)域的限房?jī)r(jià)要求，房企利潤(rùn)空間有望加大。

另外，更為直接的調(diào)整便是對(duì)房企資質(zhì)的限制，南京、杭州在第三批集中供地規(guī)則中明確放寬房企拿地資質(zhì)，由一級(jí)或二級(jí)降至為三級(jí)，這將在一定程度上擴(kuò)大土地市場(chǎng)投資者的適用面，提升參與率與成交率。

值得注意的是，深圳在配建要求方面進(jìn)行調(diào)整，將第二批集中供地規(guī)則中的“全年期自持的租賃住房”的配建要求調(diào)整為“可售公共住房”，不難發(fā)現(xiàn)，“全年期自持的租賃住房”不能變現(xiàn)，而“可售公共住房”可以銷(xiāo)售，這將有利于房企加速資金回籠，對(duì)于房企的參與熱情或?qū)⑵鸬揭欢ǖ奶嵘饔谩?/p>

表4：典型城市的第三批土拍優(yōu)化細(xì)則情況

另外，從城市與土拍規(guī)則調(diào)整度的關(guān)系來(lái)看，對(duì)第三批土拍規(guī)則進(jìn)行適度放寬的城市更多處于第二批集中土拍流拍現(xiàn)象居多以及溢價(jià)不高的城市行列中，如杭州的第二批集中土拍流拍率高達(dá)54.84%，降溫程度不小，由此可見(jiàn)，多城進(jìn)行土拍規(guī)則調(diào)整或有為避免再現(xiàn)降溫境遇之意，相反，在第二批集中土拍溢價(jià)率排名較前的廈門(mén)、福州等城市對(duì)于土拍規(guī)則調(diào)整的參與度并不高。

整體來(lái)看，“調(diào)”與“不調(diào)”的最終目標(biāo)都是為促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，適當(dāng)調(diào)整、因城施策或是維穩(wěn)的最佳舉措。

表5：22城第二批集中土拍溢價(jià)率及流拍率情況

三、5城供給計(jì)劃完成率超80%，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈城市占據(jù)4個(gè)席位

從14城已完成與第三批次集中供地供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，5城供給計(jì)劃完成率超80%，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈城市占據(jù)4個(gè)席位。

廣州由于前兩批集中供地規(guī)模發(fā)力較足，完成近9成的全年計(jì)劃，帶動(dòng)三批集中供地總供應(yīng)規(guī)模的完成率高達(dá)103.8%，略超出全年供地計(jì)劃；長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的無(wú)錫、蘇州、南京以及上海三批次分別完成94.29%、89.88%、88.46%的全年供地計(jì)劃，由于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈在城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方面均提速較快，對(duì)于投資者的吸引力較大，因此土地供應(yīng)規(guī)模自然不容小覷。

而北京、重慶以44.78%、43.75%的完成率暫居末位，可見(jiàn)市場(chǎng)降溫加之監(jiān)管趨嚴(yán)，部分城市供地規(guī)模態(tài)度仍然略顯謹(jǐn)慎。

圖1：14城已完成與第三批次集中供地供應(yīng)規(guī)模特征

四、“降門(mén)檻”疊加信貸穩(wěn)步投放以促土拍升溫

市場(chǎng)反饋具有一定的時(shí)效性與說(shuō)服力，第二輪集中土拍降溫顯著的市場(chǎng)行情昭然若揭，市場(chǎng)信心有所下降，同時(shí)對(duì)于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用也不容忽視，樓市交易表現(xiàn)較欠佳，對(duì)此，多方發(fā)力以促市場(chǎng)回溫。

9月底以來(lái)，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，10月國(guó)新辦舉行三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)，傳遞信貸環(huán)境或?qū)⒂型纳频姆e極信號(hào)，值得注意的是，宏觀干預(yù)是一方面，土地市場(chǎng)自身調(diào)整也是可取之舉。

從土拍門(mén)檻作出部分調(diào)整與降低的動(dòng)作來(lái)看，對(duì)于房企的利好傾向度著實(shí)不小，同時(shí)，隨著央行表態(tài)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸穩(wěn)步投放，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有望緩解，多方發(fā)力將在一定程度上激發(fā)房企的拿地意愿，另外多城推出優(yōu)質(zhì)地塊的動(dòng)作幅度逐漸加大，或?qū)⑻嵘袌?chǎng)熱度，擴(kuò)大投資受眾面，進(jìn)而增強(qiáng)市場(chǎng)信心，穩(wěn)住市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期；從批次時(shí)間來(lái)看，本次作為全年最后一輪集中供地，也意味著這是房企今年補(bǔ)倉(cāng)的最后機(jī)會(huì)，或?qū)⑽姸喾科髤⑴c，預(yù)計(jì)全國(guó)第三輪集中供地整體市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒂兴販?，流拍現(xiàn)象有望減少。