過去一周，廣州市住建局針對全市96個熱點(diǎn)樓盤出臺的首批二手房交易指導(dǎo)價“一石擊起千層浪”，引發(fā)了社會對未來樓市走向的持續(xù)關(guān)注。由于此前啟動過價格干預(yù)機(jī)制的深圳二手房交易市場已出現(xiàn)明顯降溫，廣州再復(fù)制推廣這套政策無疑也讓部分業(yè)內(nèi)人士對廣州樓市未來的預(yù)期發(fā)生改變。尤其是在廣州民生銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)先后表態(tài)將會按照政府指導(dǎo)價執(zhí)行二手房貸后，一些原本對今年“金九銀十”寄予厚望的開發(fā)商和中介代理機(jī)構(gòu)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的“熱情消退”。

有專家指出，二手房交易價若有“松動”將很快傳導(dǎo)到一手房交易市場。在“房住不炒”的精神指導(dǎo)下，廣州市有關(guān)部門針對前段時間樓市局部過熱現(xiàn)象精準(zhǔn)施策，將起到明顯的穩(wěn)價格和穩(wěn)預(yù)期的作用，從而有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場反響

有掛牌房源降價50萬，購房者觀望心態(tài)漸濃

“過去經(jīng)常給我打電話的中介，新政之后就幾乎再沒打過電話了。”9月8日，錦繡香江花園的業(yè)主梁小姐告訴南方日報記者。

錦繡香江花園位于番禺華南板塊，是該區(qū)域幾個超大型社區(qū)之一，這里和附近的雅居樂花園、自在城市花園一樣，都在首批公布二手房參考價格的小區(qū)名單中。此前錦繡香江花園二手房在貝殼等平臺報價約在5.7萬元/平方米左右，如今參考價格為34850元/平方米。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州二手房參考價機(jī)制公布后，貝殼找房廣州站等平臺曾一度下架相應(yīng)小區(qū)二手房源，也有平臺將掛牌價格直接“抹去”。9月7日下午，貝殼平臺將掛牌房源重新恢復(fù)上架，原有的掛牌價格消失不見，取而代之的是參考價和按照參考價格計(jì)算的房源總價。

南方日報記者在貝殼平臺搜索到一套位于錦繡香江花園、參考總價在300萬元左右的二手房源。但向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人咨詢后，對方表示該套房源業(yè)主實(shí)際報價為5.4萬元/平方米。

這名經(jīng)紀(jì)人表示，目前房子雖然以參考價展示，但業(yè)主不可能以這個價格賣出，如果誠意購房，有議價空間。“小區(qū)有一套原價750萬元的房子，業(yè)主現(xiàn)在把報價降到了700萬元。不過部分業(yè)主并不著急賣，所以價格變化不大。”

位于海珠區(qū)南部的羅馬家園同樣在96個小區(qū)名單中，參考價為39282元/平方米，南方日報記者走訪發(fā)現(xiàn)，盡管報價信息不再在中介門店展示，但業(yè)主實(shí)際報價仍處高位。在一家房產(chǎn)中介門店，記者就一宗掛牌的三房住宅進(jìn)行咨詢，盡管總價約為350萬元，但業(yè)主實(shí)際報價仍在500萬元左右。

“現(xiàn)在不清楚銀行會怎么定，但如果按參考價來定評估價的話，買家就得提高首付款了。”該門店經(jīng)紀(jì)人表示，目前不清楚究竟會不會要求按參考價來進(jìn)行網(wǎng)簽，也可能參考價以外的部分，會在網(wǎng)簽合同以外，由買家單獨(dú)付給賣家。

盡管此次公布的只有96個小區(qū)，但對其他樓盤而言，影響同樣存在。“我們主營的二手房小區(qū)不在指導(dǎo)價名單里，價格上沒什么變化，但買家心態(tài)會有變化。”某越秀區(qū)中介門店的經(jīng)紀(jì)人表示，買家一般是“買漲不買跌”，會覺得既然現(xiàn)在房價在跌，再等等說不定還會繼續(xù)跌。

該經(jīng)紀(jì)人稱，參考價制度發(fā)布后的這段時間，該門店只成交了1單，而在去年同期，一個月就有20多單。“不光是我們家，整個廣州近期的二手房成交額都在下跌。”該經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，目前的情況下，剛需買家可以考慮要不要“抄底”，但投資目的的買家最好還是觀望一下。

9月、10月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，有著“金九銀十”之稱，但廣州歷經(jīng)房貸額度收緊、增值稅“二改五”調(diào)控、人才購房政策變化，再到如今二手房參考價機(jī)制出臺，以往的密集成交期或許會發(fā)生改變。

“現(xiàn)在廣州新房市場和二手房市場的回落趨勢是比較明顯的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手住房參考價發(fā)布機(jī)制會對市場預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，引導(dǎo)業(yè)主和中介掛牌價，斬?cái)?ldquo;掛牌價推動買家市場預(yù)期，拉動成交價上漲”的循環(huán)。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，廣州二手樓市熱度降下來后，部分購買需求會轉(zhuǎn)向一手市場，從而讓新房市場趨熱。

對此李宇嘉認(rèn)為，廣州的一二手住宅市場有著較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，由于廣州市場換房群體龐大，這類群體要把二手房賣掉以后才能買新房，因此在參考價機(jī)制發(fā)揮作用的前提下，二手房交易量下降的話，新房成交同樣也會受到影響，另外一手市場也面臨限價，預(yù)售證發(fā)放較慢，開發(fā)商推盤的節(jié)奏也在拉長。

事實(shí)上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日已有多位原來已經(jīng)下訂的新房置業(yè)者向開發(fā)商售樓人員提出退房的要求。盡管退房的理由有“資金鏈出問題”，也有“購房資格騰挪不順利”等借口，但售樓人員明白，這多少與最近出臺的二手房指導(dǎo)價帶來的預(yù)期改變有關(guān)。

金融機(jī)構(gòu)

房貸申請“退單”現(xiàn)象頻發(fā)，銀行暫無執(zhí)行細(xì)則

銀行方面的反饋也證實(shí)廣州最近的價格干預(yù)政策已經(jīng)對市場起到明顯的“降溫”效果。

“二手房指導(dǎo)價才出了一周，但是市場上已經(jīng)減單很多了。像天河、海珠區(qū)在名單內(nèi)的二手房，基本上一些原來已經(jīng)在談貸款的，都不做了。對番禺還沒什么影響，但是就這一周天河的好多就不成交了。”一位廣發(fā)銀行客戶經(jīng)理告訴記者。

根據(jù)此前南方日報記者統(tǒng)計(jì)，廣州此次公布的96個小區(qū)參考價，位于天河區(qū)的小區(qū)就占了一半以上，是調(diào)控的熱門區(qū)域。

不管是首套房，還是改善型二套房的置業(yè)者，都有相當(dāng)一部分需要依靠抵押貸款來買房。因而，住房貸款業(yè)務(wù)對政府指導(dǎo)價的反應(yīng)情況對樓市至關(guān)重要。在廣州二手房指導(dǎo)價出臺不久，就有銀行迅速響應(yīng)。根據(jù)此前南方+報道，民生銀行和廣發(fā)銀行皆表態(tài)，將嚴(yán)格遵照廣州市限購限貸政策執(zhí)行房貸政策。

不過，南方日報記者近日以意向購房者身份向多家銀行貸款業(yè)務(wù)部門電話咨詢后卻發(fā)現(xiàn)，銀行目前其實(shí)暫未對是否參照參考價批貸放款采取行動。例如工行某網(wǎng)點(diǎn)貸款部門就表示，細(xì)則暫時沒有出臺，因此到底按照哪種形式放款暫不能確定，但其也指出，當(dāng)前未公布參考價的小區(qū)，仍然會沿用原先的辦法。

某大型國有銀行個貸經(jīng)理向記者表示，目前其所供職的銀行暫未明確是否會在房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)參照政府的二手房參考價格來定，而是沿用原來按照房產(chǎn)評估價和網(wǎng)簽成交價二者選較低值進(jìn)行計(jì)算再予以放款的做法。

不過，相比二手房貸是否參照參考價，買房貸款利率上漲、額度緊張是二手房買家面臨的更加現(xiàn)實(shí)的問題。一家位于海珠區(qū)的國有銀行網(wǎng)點(diǎn)人員告訴記者，目前額度緊張，該行住房貸款放款才放到今年3月，速度非常慢，如果想要辦理二手住房貸款，雖然仍然接受遞件，但何時放款仍未可知。

據(jù)保利投顧研究院統(tǒng)計(jì)，全國房貸利率水平整體維持上升態(tài)勢，貸款額度整體偏緊，部分城市放款周期持續(xù)拉長。據(jù)了解，在廣州，多家主流銀行房貸利率早已破“6”。“今年已經(jīng)漲了四五次了，現(xiàn)在我們首套房的利率5.85%。二套房的話是6.05%。”廣發(fā)銀行客戶經(jīng)理告訴記者。

“廣州二手房指導(dǎo)價引發(fā)的行業(yè)反響很強(qiáng)烈，主要原因是指導(dǎo)價跟目前成交價格差距較大，后面具體怎么執(zhí)行，還不清楚。如果執(zhí)行寬松，那可能就主要影響信貸，如果執(zhí)行比較嚴(yán)格，那房地產(chǎn)價和量都可能大幅削減。”廣州房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同表示，總的來說，政府出臺指導(dǎo)價的目的是防止樓市過熱，措施應(yīng)該是會有效果的，但整體效果和狀況還有待觀察。

“去年價格快速上漲的區(qū)域，要在指導(dǎo)價的作用下去泡沫。”在李宇嘉看來，二手房參考價發(fā)布機(jī)制并非短期的調(diào)控要求，而是長效機(jī)制建設(shè)的必然。對二手房而言，長效機(jī)制重要內(nèi)容便是監(jiān)管系統(tǒng)和參考價，這是二手房調(diào)控的基礎(chǔ)設(shè)施和平臺。

李宇嘉認(rèn)為，在房價過快上漲，市場本身過熱，出現(xiàn)調(diào)節(jié)失靈的情況下，必須要以政府有為之手，給市場提供合理的價格信號，代替不合理、非理性價格信號，以參考價推動二手房市場去杠桿，降低資金對房價的拉動作用，從而控制二手房價格，引導(dǎo)新房價格。

產(chǎn)業(yè)觀察

一個平穩(wěn)健康的市場

更符合各方的長遠(yuǎn)利益

盡管業(yè)內(nèi)人士對樓市的觀望情緒，已經(jīng)一定程度上地從需求側(cè)開始影響到樓市的交易，而且購買者“退訂”“退貸”的消極情緒從二手房市場快速傳導(dǎo)到了一手房市場。但是，對于所有已經(jīng)為今年的“金九銀十”足足備戰(zhàn)了半年的開發(fā)商來說，下半年最重要的這一個旺季對于公司沖刺“完成年度銷售業(yè)績目標(biāo)”至關(guān)重要。

因此，多位開發(fā)商營銷部門負(fù)責(zé)人均表示，在多重因素疊加影響下，今年的“金九銀十”預(yù)料將成色不足，雖然個別此前已經(jīng)將價格抬得較高的網(wǎng)紅項(xiàng)目可能會出現(xiàn)“惜售”的情緒，但這并不影響他們公司在9月和10月推新的計(jì)劃。在他們看來，不管外部環(huán)境如何變化，市場的首套和二套改善型剛需購房者群體依然存在，這是樓市可持續(xù)發(fā)展的動力。尤其去年以來，在疫情倒逼影響下，人們的居住價值理念發(fā)生了極大的改變。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的加速以及人們對城市生活品質(zhì)要求的不斷提高，只要開發(fā)商能夠在供求側(cè)加大對產(chǎn)品服務(wù)的提質(zhì)更新，能夠?yàn)樽》肯M(fèi)提供符合“健康、綠色、安全、智能”等新價值標(biāo)準(zhǔn)的住房產(chǎn)品和服務(wù)，就一定還能在這個市場中抓住那些新的機(jī)會。

針對廣州二手房指導(dǎo)價的輿情反映，當(dāng)前比較有代表性的聲音是，指導(dǎo)價與市場實(shí)際交易價格低太多，這是否有悖市場發(fā)展的客觀規(guī)律?不過，也有聲音認(rèn)為，為什么對房價一個月每平方米飆漲幾萬元，很少有人去質(zhì)疑不合理，而政府指導(dǎo)價低那么一點(diǎn)，有些人就覺得不合理了呢?退一步來說，如果政府出臺的指導(dǎo)價與市場交易價格的最高點(diǎn)看齊，這樣價格干預(yù)對市場能夠起到降溫的作用嗎?

不管怎樣，當(dāng)前廣州對二手房的價格調(diào)控只是針對熱點(diǎn)區(qū)域的96個熱點(diǎn)樓盤，對市場交易相對平穩(wěn)健康的其他區(qū)域、板塊和樓盤其實(shí)并沒有任何干預(yù)。客觀來說，如果局部市場沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府就沒有必要動用“有形之手”來加以干預(yù)。既然已經(jīng)出手干預(yù)，就必須讓政策起到實(shí)效。畢竟，一個平穩(wěn)健康的市場，才更符合政府、社會和廣大購房者的利益。否則，開發(fā)商“吃了上頓沒下頓”，自然會連累上下游50多個關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響到就業(yè)和消費(fèi)。房價的頻繁波動，同樣會對樓市的正常交易造成影響，交易者稍未把握好節(jié)奏，就會遭到無可避免的利益損失。從短期來看，政府的價格干預(yù)有可能讓成交量和成交價有所回調(diào)，但從長遠(yuǎn)來說，適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)卻是整個房地產(chǎn)行業(yè)和市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。