東莞市塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)東南面，全市首宗完成拆遷補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)城融合連片更新項(xiàng)目中，一片占地約8萬平方米老舊鎮(zhèn)村工業(yè)園的大部分廠房不久前被拆除;在寮步鎮(zhèn)塘唇村松柏大道旁，舊廠房“變身”科技智慧谷，一批高新智造及5G企業(yè)入駐，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將從原來的300萬元提高至6.26億元……

破立之間，即將進(jìn)入萬億GDP新賽道的東莞，一場(chǎng)由“工改工”驅(qū)動(dòng)的深刻迭代正在上演。

2020年，東莞吹響了鎮(zhèn)村工業(yè)園改造的“集結(jié)號(hào)”。今年，新一輪“升級(jí)版”鎮(zhèn)村工業(yè)園改造乘勝追擊，以“頭雁計(jì)劃”領(lǐng)航，首批推出12個(gè)千畝產(chǎn)城融合單元，通過政府統(tǒng)籌下的多元市場(chǎng)化機(jī)制創(chuàng)新，推動(dòng)低效用地的二次開發(fā)，在全市打造一批千畝連片產(chǎn)城融合示范片區(qū)，拓展連片產(chǎn)業(yè)空間，優(yōu)化生態(tài)、生活空間。

一場(chǎng)難度極高卻能改變東莞發(fā)展資源稟賦的攻堅(jiān)戰(zhàn)正在上演。以空間變革推動(dòng)產(chǎn)業(yè)變革與城市品質(zhì)變革，這是東莞對(duì)于制造業(yè)傳奇延續(xù)的期待，更是這座新一線城市高質(zhì)量發(fā)展的堅(jiān)實(shí)底氣。

闖出新路徑

政府統(tǒng)籌多元主體參與共商共建共享

截至2020年底，中國(guó)內(nèi)地萬億GDP城市已經(jīng)增至23城。與這些城市相比，即將邁入“萬億俱樂部”的東莞陸地面積僅2460平方公里，面積排名靠后。

先天面積小，但后天開發(fā)十分成熟。目前全市建成區(qū)面積已達(dá)到1194平方公里。一組數(shù)據(jù)顯示：全市約423平方公里的工業(yè)用地零散分布于超過2萬個(gè)地塊，面積小于75畝的地塊占比超90%。其中，村級(jí)工業(yè)園占全市工業(yè)用地面積的70%，70%的村級(jí)工業(yè)園在300畝以下，60%的鎮(zhèn)拿不出500畝以上的土地承載新增的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。已開發(fā)土地的利用，呈現(xiàn)零碎化、低效化的局面。

低效鎮(zhèn)村級(jí)工業(yè)園不僅擠占了大量土地，還產(chǎn)生了高耗能、環(huán)保、安全等問題，阻礙了人才和創(chuàng)新要素的引入，既制約美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，也造成了發(fā)展的不平衡不充分，迫切需要以改造為突破口，推動(dòng)存量空間的二次開發(fā)，為東莞高質(zhì)量發(fā)展騰挪空間。

早在10年前，東莞已經(jīng)開始“工改工”的嘗試，但多為改造面積幾十畝小地塊的零敲碎打，無法充分發(fā)揮集約用地的優(yōu)勢(shì)。2018年之后，東莞力推兩三百畝面積的連片改造，但各個(gè)項(xiàng)目之間難以進(jìn)行規(guī)劃的有效協(xié)調(diào)，單個(gè)項(xiàng)目落不下大配套，不利于形成高質(zhì)量的配套服務(wù)空間，改造開發(fā)成果也無法為更多市民共享。

以對(duì)歷史、當(dāng)下和未來負(fù)責(zé)的擔(dān)當(dāng)和勇氣，東莞主動(dòng)施壓、自我挑戰(zhàn)，繼2020年啟動(dòng)鎮(zhèn)村工業(yè)園改造三年行動(dòng)計(jì)劃后，今年進(jìn)一步以“頭雁計(jì)劃”領(lǐng)航，堅(jiān)持“連片改造、主攻產(chǎn)業(yè)”的總方向，通過大連片、大統(tǒng)籌、大平衡、大投資，引領(lǐng)鎮(zhèn)村工業(yè)園改造由單宗舊廠改造轉(zhuǎn)向大片區(qū)綜合改造。

近日，東莞首批推出12個(gè)千畝產(chǎn)城融合改造單元，總規(guī)劃面積1.8萬畝，整備產(chǎn)業(yè)用地6500多畝，預(yù)計(jì)總投資2700億元。其中，今年將完成9個(gè)單元的首期拆除工作，累計(jì)拆除平整面積約1304畝。

由于改造體量大、用地政策突破難、改造意愿難統(tǒng)一、利益難平衡等，千畝以上的連片改造是舊改項(xiàng)目里最難啃的“硬骨頭”。東莞如何破局?

東莞市自然資源局負(fù)責(zé)人介紹，在這一輪連片改造的實(shí)踐中，東莞貫徹落實(shí)中央與自然資源部提出的“繼續(xù)推動(dòng)城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地開發(fā)利用，完善政府引導(dǎo)市場(chǎng)參與的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策體系”的要求，同時(shí)結(jié)合城市自身市場(chǎng)主體眾多、土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜等實(shí)際情況，堅(jiān)持政府統(tǒng)籌下的多元主體市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)制創(chuàng)新，政府、市場(chǎng)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，政府制定政策與標(biāo)準(zhǔn)，主抓規(guī)劃統(tǒng)籌、資源統(tǒng)籌、實(shí)施統(tǒng)籌，統(tǒng)籌整合片區(qū)更新、存量、新增土地資源，系統(tǒng)優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，實(shí)施居商與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，因地施策采取政府主導(dǎo)、市屬國(guó)企土地整備、單一主體掛牌招商、村集體自改等多元化改造模式路徑，引入大型企業(yè)與產(chǎn)業(yè)基金參與，建立起政府與村(社區(qū))集體、市場(chǎng)主體共商、共建、共享的創(chuàng)新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了多方利益共享和合作共贏。

在水鄉(xiāng)洪梅鎮(zhèn)，3467畝河西項(xiàng)目被納入水鄉(xiāng)管委會(huì)統(tǒng)籌合作開發(fā)核心單元，通過政府大統(tǒng)籌，項(xiàng)目實(shí)施居商與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，以居商收益反哺產(chǎn)業(yè)，平衡了20億元的連片改造成本，在不增加市財(cái)政負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，還為政府整備了1480畝土地作為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地。

在臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)，深圳宏發(fā)集團(tuán)旗下的東莞市宏潤(rùn)產(chǎn)城投資有限公司作為石潭埔科技產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的開發(fā)主體，摘牌僅7個(gè)月就完成要約收購(gòu)簽約，成為全市首宗完成拆遷補(bǔ)償工作的產(chǎn)城融合連片更新項(xiàng)目。

同位于塘廈鎮(zhèn)的林村項(xiàng)目，引入中科院半導(dǎo)體所旗下的廣東中科先進(jìn)半導(dǎo)體創(chuàng)新研究院，設(shè)立投資基金，構(gòu)建三大半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造中科先進(jìn)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園。

多方主體參與的“大會(huì)戰(zhàn)”格局正在形成，東莞以機(jī)制創(chuàng)新一子落，激活了連片改造滿盤棋。

此外，東莞還搭建了《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實(shí)施意見》等一系列高質(zhì)量的政策體系，通過與村集體共享土地收益，降低用房貢獻(xiàn)、公配負(fù)擔(dān)，允許與“工改居商”地塊捆綁實(shí)施平衡連片“工改工”改造成本等舉措，推動(dòng)連片改造“想改、能改、快改”。

這是一場(chǎng)突破城市發(fā)展上限的“逆天改命”之戰(zhàn)，東莞的鎮(zhèn)村工業(yè)園連片改造在逢山開路、遇水搭橋的改革創(chuàng)新探索中強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)。

激活新動(dòng)能

釋放優(yōu)質(zhì)空間承接優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)

位于寮步鎮(zhèn)的光達(dá)制造·寮步智慧谷項(xiàng)目，正在建設(shè)中的三期6公頃“工改工”地塊工地上一片忙碌，一棟棟高層廠房拔地而起。不遠(yuǎn)處的項(xiàng)目一、二期，一批嶄新整潔的新型高層廠房矗立，在已入駐的先進(jìn)制造企業(yè)車間里，機(jī)器在高樓中安靜地飛速運(yùn)轉(zhuǎn)，窗外是一片爬滿綠植的空中花園。

該項(xiàng)目占地總面積約11萬平方米，總建筑面積約33萬平方米，高新智造及5G企業(yè)進(jìn)駐，打造智能制造產(chǎn)業(yè)示范基地。三期地塊在改造前，是一片建于上世紀(jì)90年代的舊廠房，進(jìn)駐的都是“小散亂弱”企業(yè)。寮步智慧谷運(yùn)營(yíng)經(jīng)理邱遠(yuǎn)輝介紹，項(xiàng)目通過“工改工”統(tǒng)籌整合土地資源，重新設(shè)計(jì)層高和承重，推動(dòng)先進(jìn)制造“工業(yè)上樓”，年產(chǎn)值將從300萬元提高到6.26億元。

自“工改工”三年行動(dòng)計(jì)劃正式實(shí)施以來，東莞累計(jì)完成“工改工”拆除整理任務(wù)面積約1.66萬畝。截至今年10月，全市已完成供地項(xiàng)目205宗、約6984畝，各類“工改工”項(xiàng)目累計(jì)已投入資金約300億元。

這些新增空間為新產(chǎn)業(yè)的勃發(fā)提供了強(qiáng)化支撐。今年開始，東莞在全市統(tǒng)籌60平方公里土地，建設(shè)七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。今年5月舉行的東莞市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約儀式上，一批投資總額達(dá)1483億元的項(xiàng)目簽約，涵蓋新一代信息技術(shù)、高端裝備、智能制造、新材料、新能源、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域。

未來，12個(gè)“頭雁計(jì)劃”千畝產(chǎn)城融合單元將整備產(chǎn)業(yè)用地6500多畝，建成產(chǎn)業(yè)用房1500多萬平方米，以全市七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地為重心，圍繞廣深港澳科技創(chuàng)新走廊、松山湖科學(xué)城、水鄉(xiāng)功能區(qū)、南部臨深各鎮(zhèn)等核心區(qū)域推進(jìn)改造，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，為更多千億、萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)托住高質(zhì)量發(fā)展的底盤。

走進(jìn)熱氣騰騰的水鄉(xiāng)功能區(qū)，洪梅鎮(zhèn)河西項(xiàng)目與道滘鎮(zhèn)小河項(xiàng)目是東莞數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地、新能源產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分，這兩大市級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地總面積2.4萬畝，承載著引領(lǐng)水鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展的重任。隨著今年以來各個(gè)重大項(xiàng)目的投資落地，一座“數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)新城”即將拔地而起。

毗鄰深圳的塘廈鎮(zhèn)，石潭埔科技產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目一期位于臨深新一代電子信息產(chǎn)業(yè)基地，也是東莞市首批規(guī)劃布局建設(shè)七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。整個(gè)基地規(guī)劃面積超過2萬畝，塘廈鎮(zhèn)統(tǒng)籌首期4200畝土地，引進(jìn)了瑞勤、兆馳、理士等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目19宗，計(jì)劃投資416億元，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值超過千億元。這些“突破”，意味著將再造一個(gè)“新塘廈”。

位于松山湖科學(xué)城與深圳光明科學(xué)城交匯處的黃江大冚村，依托兩大科學(xué)城的原始創(chuàng)新輻射，醞釀啟動(dòng)面積達(dá)1665畝的連片改造，重點(diǎn)打造以“人工智能+”為核心的科技創(chuàng)新高地。目前，項(xiàng)目已成功引進(jìn)世界500強(qiáng)——央企航天科工下屬企業(yè)航天電器以及施羅德機(jī)器人、晶華新材集團(tuán)等企業(yè)入駐。

面對(duì)都市圈城市群之間聯(lián)系的不斷增強(qiáng)，東莞通過連片改造拓展產(chǎn)業(yè)空間，進(jìn)一步加強(qiáng)了與廣州、深圳兩大中心城市的產(chǎn)業(yè)互融。不少?gòu)V深優(yōu)質(zhì)企業(yè)已開始搶灘，在12月9日舉行的東莞市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，投資總金額60億元的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中簽約。

騰挪空間的魄力加上堅(jiān)守制造業(yè)的定力，最終激發(fā)了新動(dòng)能的活力。今年前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3585億元，同比增長(zhǎng)11.3%;固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.7%。其中工業(yè)投資同比增長(zhǎng)27.1%。

新動(dòng)能的崛起，讓東莞經(jīng)濟(jì)的腳步躍動(dòng)著“進(jìn)”和“新”的力量——今年前三季度，全市工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)88.2%，生物藥品制品制造、其他電子設(shè)備制造、計(jì)算機(jī)整機(jī)制造增加值同比分別增長(zhǎng)109.9%、141.1%和249.5%。

打開新格局

推動(dòng)生態(tài)環(huán)境與鄉(xiāng)村發(fā)展變革

放眼其他國(guó)內(nèi)“萬億俱樂部”的“標(biāo)兵”，從“產(chǎn)業(yè)”中跳到“城市”上來，從“城市”入手，再對(duì)“產(chǎn)業(yè)”下手，為人們勾勒出以城市升級(jí)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展路線。

“城市化的‘上半場(chǎng)’是用廉價(jià)的要素吸引企業(yè)，企業(yè)吸引就業(yè)和人才;‘下半場(chǎng)’的邏輯是，優(yōu)質(zhì)的城市生活和公共服務(wù)吸引人才，人才吸引企業(yè)，企業(yè)創(chuàng)造繁榮。”中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長(zhǎng)李曉江分析。

以往“村村點(diǎn)火”“有地就建廠房”的發(fā)展模式使得東莞鄉(xiāng)村缺乏規(guī)劃，建設(shè)品質(zhì)不高。如今隨著對(duì)于城市發(fā)展的認(rèn)知不斷升級(jí)，東莞前所未有地意識(shí)到“優(yōu)城市”的重要性。這也決定了東莞鎮(zhèn)村工業(yè)園改造的意義不僅僅是一場(chǎng)土地變革，還是一場(chǎng)生態(tài)環(huán)境變革與鄉(xiāng)村發(fā)展變革。

“頭雁計(jì)劃”將結(jié)合新發(fā)展理念，協(xié)調(diào)布局、系統(tǒng)優(yōu)化城市的生態(tài)、生產(chǎn)與生活空間。首批12個(gè)千畝產(chǎn)城融合單元共將建設(shè)中小學(xué)20所，打通拓寬道路80多處，增加公園綠地1400畝，實(shí)施生態(tài)修復(fù)400畝。連片改造猶如一根紅線，將產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)文明建設(shè)、鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)串聯(lián)起來。

這是一次生態(tài)新格局的再造——

深莞兩市聯(lián)手治污，讓茅洲河這條母親河重新煥發(fā)綠色魅力，茅洲河畔的長(zhǎng)安鎮(zhèn)新民社區(qū)1400余畝的大型產(chǎn)城融合改造項(xiàng)目被提上日程，項(xiàng)目將通過清退低端制塑、五金工廠，推進(jìn)人民涌流域環(huán)境綜合整治及茅洲河沿線城市品質(zhì)升級(jí)。

在厚街鎮(zhèn)黑山片區(qū)，昔日廢棄的采石場(chǎng)將被打造成白石山城市極限運(yùn)動(dòng)主題公園，在其環(huán)抱下，一座7194畝的“厚山生態(tài)產(chǎn)業(yè)園”將從中孕育而生，打造“城市更新+土地整備+生態(tài)修復(fù)”的創(chuàng)新樣本。

在華陽(yáng)湖國(guó)家濕地公園南側(cè)，麻涌鎮(zhèn)麻一村連片改造項(xiàng)目將清退片區(qū)內(nèi)“三高一低”的老舊工業(yè)區(qū)和污染項(xiàng)目，建設(shè)集住、商、產(chǎn)、辦、旅等為一體的大型綜合性社區(qū)，進(jìn)一步夯實(shí)華陽(yáng)湖治理的成效。

這是一次城市功能新格局的再造——

石潭埔項(xiàng)目將與規(guī)劃中的塘廈人才公園毗鄰銜接，作為鎮(zhèn)政府重點(diǎn)打造的市政工程項(xiàng)目，人才公園以鯉魚塘水庫(kù)為依托打造“700米濱水活力走廊”，并建設(shè)4公里的綠道，為企業(yè)人才與社區(qū)居民提供休閑餐飲、精品商業(yè)、濱湖休憩等高品質(zhì)公共空間。

這還是一次鄉(xiāng)村振興新格局的再造——

改造項(xiàng)目建成后，除了返還村集體的廠房物業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)收入提升之外，新產(chǎn)業(yè)帶來的人才入駐也將給鄉(xiāng)村帶來新風(fēng)貌。

小河村委書記盧志明算了一筆賬，在小河連片“工改工”項(xiàng)目中，村小組集體可以一次性獲得1.5萬平方米工業(yè)廠房、7000平方米市場(chǎng)物業(yè)補(bǔ)償以及3200萬元的現(xiàn)金補(bǔ)償，年租金收入將在原來的280萬元的基礎(chǔ)上翻兩番。

除了“真金白銀”的收入，高端企業(yè)帶來的人才流入效應(yīng)，也讓盧志明十分期待，“鄉(xiāng)風(fēng)文明會(huì)進(jìn)一步提升，村民公寓的物業(yè)收入、從事服務(wù)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)都更多了。這些就好比為村民培育了一只會(huì)下蛋的‘母雞’。”他形象地說。

在改造中，東莞還為鄉(xiāng)村守住文脈、留住鄉(xiāng)愁。大朗鎮(zhèn)大井頭項(xiàng)目以舊村改造支撐舊廠改造，推動(dòng)片區(qū)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，還將重點(diǎn)保護(hù)活化村里的大宗祠、宏育學(xué)校、誠(chéng)士書室、12座家祠等明清時(shí)期古建筑。

新動(dòng)能在集聚，新格局在構(gòu)建，新征程就在腳下。鎮(zhèn)村工業(yè)園改造的機(jī)器轟鳴聲中，東莞立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，布局落子間，大灣區(qū)科技創(chuàng)新與先進(jìn)制造強(qiáng)市的星辰大海愈加遼闊。

一線觀察

道滘小河

東莞首宗國(guó)企主導(dǎo)改造項(xiàng)目：

產(chǎn)權(quán)新政策

引企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)駐

在廣深高速與莞惠城軌的十字交匯處附近，一條貫穿5棟樓外立面的“通信光帶”即將隨著這座工業(yè)園的建起，點(diǎn)綴在粵港澳大灣區(qū)大動(dòng)脈的“不眠路”旁，加快推動(dòng)道滘鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，闊步邁向新業(yè)態(tài)的未來。

這是位于廣深港澳科技創(chuàng)新走廊節(jié)點(diǎn)的道滘小河單元項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“小河項(xiàng)目”)最新確定的終版設(shè)計(jì)圖，代表著5G線性、連貫的特征。一座總投資112億元、近千畝連片改造下的“5G+工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”園區(qū)已被清晰勾勒出。

在東莞鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的背景下，小河項(xiàng)目由市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)東實(shí)集團(tuán)與道滘鎮(zhèn)政府共同成立的東莞市旗勝投資發(fā)展有限公司實(shí)施土地整備開發(fā)與改造，成為東莞首個(gè)采用市屬國(guó)企土地整備模式實(shí)施的“工改工”項(xiàng)目。

自啟動(dòng)以來，小河項(xiàng)目一路跑出落地加速度。今年2月，項(xiàng)目完成控規(guī)批后公告;3月，占地150畝的啟動(dòng)區(qū)率先拆除平整;9月，首期啟動(dòng)區(qū)完成單一主體掛牌招商交易;11月，項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)正式開工建設(shè);整體一期工程預(yù)計(jì)2023年12月底建設(shè)完成。

根據(jù)當(dāng)?shù)厥┬虏牧系犬a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，結(jié)合東實(shí)集團(tuán)5G產(chǎn)業(yè)資源，園區(qū)確定以新一代信息技術(shù)、新材料、高端裝備制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。“目前意向入駐企業(yè)逾200家，我們正在篩選當(dāng)中。”東實(shí)集團(tuán)招商部門負(fù)責(zé)人介紹，企業(yè)接踵而來，除了良好的區(qū)位條件，也與東莞市“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割的政策紅利密切相關(guān)，“有了廠房的產(chǎn)權(quán)后，企業(yè)將來有上市需要的話，可以進(jìn)行二次融資。”

全面建成后，小河項(xiàng)目預(yù)計(jì)產(chǎn)生66億元年產(chǎn)值、2億元稅收，創(chuàng)造約1萬個(gè)就業(yè)崗位，為水鄉(xiāng)及東莞其他改造項(xiàng)目作出示范。