【資料圖】

事件：

1）8 月3 日，鄭州市房管局、鄭州市財(cái)政局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

2）近日，國(guó)家開發(fā)銀行在京召開2023 年年中黨建和經(jīng)營(yíng)工作座談會(huì)。會(huì)議指出，上半年，全行人民幣貸款新增完成年度計(jì)劃的71%。會(huì)議提到，積極服務(wù)推動(dòng)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

點(diǎn)評(píng)：

國(guó)開行表態(tài)積極服務(wù)城中村改造，預(yù)計(jì)政府資金仍是本輪城改重要主體之一。近日國(guó)開行會(huì)議提到，積極服務(wù)推動(dòng)超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)年棚改資金來(lái)源是多渠道籌措、政府資金為主，如：2016 年棚改總投資1.48 萬(wàn)億，其中，國(guó)開行和農(nóng)發(fā)行兩大政策性銀行貸款占比84%（主要通過(guò)央行PSL 和棚改專項(xiàng)貸款實(shí)現(xiàn)），中央補(bǔ)助資金占比8%，地方安排資金及其他占比8%，政策性銀行貸款是2016-18 年棚改的資金主力。資金循環(huán)主要路徑為：央行->國(guó)開行（PSL）->地方政府（棚改專項(xiàng)貸款）->拆遷戶（補(bǔ)償款）->房企（銷售回款）->政府（土地出讓金），資金循環(huán)形成閉環(huán)?？紤]到城中村改造的特點(diǎn)：多資金渠道、拆改兼具、節(jié)奏更慢、銷售型經(jīng)營(yíng)型兼顧等，意味著城中村改造的資金來(lái)源會(huì)更加多元、資金循環(huán)相對(duì)更復(fù)雜，考慮到作為擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要工具，并且此次國(guó)開行會(huì)議提到，積極服務(wù)推動(dòng)超大特大城市城中村改造，預(yù)計(jì)政府資金（國(guó)開行等政策性銀行）仍將是本輪城中村改造的重要主體之一。

鄭州等多地鼓勵(lì)貨幣化安置，預(yù)計(jì)貨幣化安置或仍是本輪城改重要方向之一。8 月3 日，鄭州市房管局、鄭州市財(cái)政局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知提到，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，表明地方進(jìn)一步落實(shí)需求端支持政策。通知提到，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過(guò)購(gòu)買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置。未開工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。此外，6 月1 日，青島市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鼓勵(lì)各區(qū)（市）棚戶區(qū)和城中村改造征收補(bǔ)償貨幣化安置，試點(diǎn)房票制度；7 月28 日，合肥市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議提到，大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活；8 月1 日，浙江省蘭溪市發(fā)布《促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干政策》，其中提到，貨幣化安置戶買新房最高獎(jiǎng)房款的20%。我們認(rèn)為，近期多地提及貨幣化安置，預(yù)計(jì)本輪城中村改造將是實(shí)物安置和貨幣化安置并舉，并且貨幣化安置或是其中重要方向。

城改政策密集推出，高度定位和重要意義凸顯，部分城市已公布的城市更新計(jì)劃積極。近期城中村相關(guān)政策密集出臺(tái)，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰(zhàn)略意義；城中村改造將是打造擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要舉措，對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)需求和優(yōu)質(zhì)供給將均有拉動(dòng)作用，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多細(xì)化執(zhí)行政策落地。具體來(lái)看，部分城市已公布城市更新計(jì)劃，其中，廣州2023 年計(jì)劃推進(jìn)127 個(gè)城中村改造項(xiàng)目，固定投資額983 億元，全市城市更新投資額2,000 億元；上海2023-25 年計(jì)劃新啟動(dòng)30 個(gè)城中村改造項(xiàng)目；深圳2023 年計(jì)劃推進(jìn)4.9 萬(wàn)套（間）城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目；青島2023 年計(jì)劃城中村改造項(xiàng)目85 個(gè)，計(jì)劃完成投資175 億元；昆明2023 年擬啟動(dòng)44 個(gè)城中村改造；成都2023年計(jì)劃城中村改造2,448 戶；廈門2023-25 年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理108 個(gè)行政村治理全覆蓋。值得注意的是，隨著本次城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市推出具體城市更新計(jì)劃。

投資分析意見(jiàn)：國(guó)開行表態(tài)積極服務(wù)城改，鄭州等多地鼓勵(lì)貨幣化安置，維持“看好”評(píng)級(jí)。近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會(huì)、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策將加速放松，其中尤其關(guān)注一二線城市政策放松以及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計(jì)核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A 股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H 股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)、珠江股份；北京：城建發(fā)展、首開股份、京投發(fā)展；上海：城投控股、浦東金橋、中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。